専任媒介契約を更新しないときに知っておきたい手続き・注意点をすべて解説

不動産売却を進める際、売主は不動産会社と媒介契約を締結することになります。
媒介契約にはいくつか種類がありますが専任媒介契約と専属専任媒介契約を選ぶ売主は多く、不動産会社の担当者も積極的に薦める契約形態です。
契約の有効期間内は物件の販売を不動産会社に一任できることから依頼者の手間がかからないというメリットがある一方で、販売委託した不動産会社の活動内容によっては買主が見つからず、販売が長期化することもあります。
そのため専任媒介契約を締結した不動産会社の営業活動に不安を感じた場合は契約更新せず、会社の変更を検討することがおすすめとなりますが、急を要する場合は契約解除が必要になることもあります。
契約期間中の解除は違約金を請求される可能性がありますので注意点といえますが、正当な理由であれば責任を追及されることなく途中解約が可能です。
この記事では専任媒介契約の更新手続きをしない場合に知っておきたい注意点やポイントについて、解説します。
不動産仲介業者の対応に信頼がないと感じている売主は、参考にしてください。

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専任媒介契約の基本ルールをおさらい

宅地建物取引業では、宅建業者は不動産の所有者から販売の委託を受ける場合、媒介契約を締結する必要があります。
専任媒介契約は媒介契約の1種となっていますが、どのような契約形態なのか売主は確認しておくことが重要です。
また専任媒介契約以外にも専属専任媒介契約、一般媒介契約があり、最適な契約形態を選ぶことが大切です。
この章では専任契約含め媒介契約を含めた媒介契約の種類を紹介しますので、一戸建てやマンションを売却する予定のある人はチェックしてください。
【参考サイト：宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款】

関連記事：専任媒介とは？特徴・メリット・デメリットをわかりやすく解説

専任媒介契約と他の媒介契約との違い

専任媒介契約は依頼する不動産会社が1社となっており、複数の会社に同時依頼することはできませんが、売主自ら買主を自己発見し取引することは可能です。
営業活動の報告は最長でも2週間に1度受けることができ、宅建業者は登録業務を行っている指定流通機構（レインズ）に7日以内に登録し、書面を売主に交付する必要があります。
専任媒介契約以外にも専属専任媒介契約と一般媒介契約があり、次のような違いがあります。

上記の通り、専任媒介契約と専属専任媒介契約は自己発見取引の可否と営業報告の頻度、レインズ登録期日が異なります。
一方、一般媒介契約は複数の不動産会社と同時に契約することができますが営業報告やレインズの登録義務もなく、契約期間も定められていないため活動内容が見えにくいという特徴があります。
専任媒介契約が選ばれる場合として、不動産会社に販売を一任しつつも売主の知人や親族などが不動産を購入する可能性があるケースが挙げられます。
自己発見取引をして売買契約を締結した場合、仲介していないことから仲介手数料はかからないというメリットがあります。
ただし契約書類の作成や土地家屋調査士、司法書士の手配などを全て当事者が行うことになりますので、自己発見取引であっても不動産会社に仲介してもらうケースも多いです。

契約期間は最長3カ月で自動更新はない

専任媒介契約には契約期間が定められていて最長でも3ヶ月となっており、自動更新はできません。
つまり、不動産会社は最低でも3ヶ月に1度売主とコンタクトを取り、媒介契約の更新について承諾を得る必要があります。
また、不動産会社は更新確認の意志を面談によって行い、価格改定や販売条件の変更といった調整も行います。
このように売主にとって媒介契約の更新は今後の販売活動を決めるうえで重要なポイントとなることから、不動産会社の変更も含めて検討することが大切です。

更新する場合は書面での手続きが必要

更新の場合は書面での手続きが一般的であり、不動産会社は期限を新たに設定した媒介契約書を作成するか媒介更新書を作成し、売主に署名押印してもらうことで更新完了となります。
なお、更新自体は売主と不動産会社は直接面談する必要はなく、書面の郵送でも可能です。
そのため不動産の所在地から遠方で生活している場合であっても、郵送と電話やメールで契約を更新することも可能です。
このことからも最寄りの不動産会社に必ずしも依頼する必要はなく、売却物件がある地域に詳しい会社を選定することができることが分かります。

専任媒介契約を更新しない主な理由

不動産を売却するためには不動産会社と媒介契約を締結することになりますが、一度依頼した契約を更新しないという選択に悩む売主は多いです。
しかし販売が長期化していたり売主が望む販売活動になっていない場合、専任媒介契約を更新せずに他社と契約するか売却を中止することになります。
不動産のプロに依頼してもこのようなケースは一定数発生しますので、注意が必要です。
この章では専任媒介契約を更新しない主な理由を紹介しますので、専任媒介契約を締結する予定のある人や既に専任媒介契約を締結していて売却活動がうまく進んでいない人は参考にしてください。

報告義務の不備や囲い込みなどへの不満

専任媒介契約を締結した際、不動産会社は最低2週間に1度のペースで売主に販売状況の報告をしなければなりません。
反響や案内の件数、問い合わせした人の反応を知ることで売主は価格や販売条件を調整することから、不動産会社からの報告は重要な情報です。
それにも関わらず2週間以上報告がなかったり内容が不十分だと適切に判断できなくなってしまうため、不動産会社に販売報告について指摘することをおすすめします。
また、反響や案内の件数が極端に少ない場合、囲い込み行為を疑う必要があります。
囲い込み行為とは一部の宅建業者が自社の利益のため、売主・買主双方の媒介を行うことを目的として情報を隠す行為のことです。
専任媒介契約を締結すると不動産会社は7日以内に指定流通機構へ物件情報を登録しなければなりませんが、登録せずに販売を行う行為が囲い込みと呼ばれています。
また、登録していても他社からの問い合わせに対して「商談中」と偽り、紹介しないというケースもあります。
囲い込み行為をされると適切な反響を得られないため販売が長期化し、売主は価格を下げるなど対策をしなければならなくなってしまいますが、不動産会社が得る利益はそれほど下がらないという特徴があります。
たとえば3,000万円の物件を2,800万円に価格変更した場合、売主と不動産会社の損失は次のようになります。

上記のように売主は200万円の損失を被ることになりますが、不動産会社が得る仲介手数料は税抜きで6万円しか下がりません。
囲い込み行為については国土交通省も罰則の規定を強化するなど対策を講じていますが根絶には至っておらず、売主としても不動産会社の活動を注視することが重要です。
万が一依頼している不動産会社が囲い込み行為をしていると判明した場合、できるだけ早く契約を解除することをおすすめします。
【参考サイト：レインズの機能強化について、物件の売主向けのリーフレットを作成しました！】

相場と乖離した売却価格設定

不動産の査定は一般的に「取引事例法」と呼ばれる方法が使われ、対象物件の周辺で成約事例を調べ、査定額を算出します。
査定額は周辺の成約事例などを基準とした適正な目安価格で設定されることから、売主は不動産会社が提示した査定額をベースに販売価格を検討することができます。
本来であればどの不動産会社が査定をしても同じ価格帯の査定額になりますが、中には極端に高い査定額で提示し、専任媒介契約を締結させようとする不動産会社もいます。
このような査定額を信じて売却価格を高く設定してしまうと反響が少なくなり、結果的に適正価格に変更することになってしまいます。
国土交通省が定める標準専任媒介契約約款にも「目的物件を売買すべき価額又は評額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにして説明する」と明記されており、納得できない価格を提案してくる不動産会社には注意が必要です。

積極的な販売活動が行われていない

専任媒介契約を締結したにもかかわらずレインズや不動産ポータルサイトへ掲載することなく、放置していると売れる不動産であっても販売は長期化してしまいます。
また、ポータルサイトに掲載している画像の質が悪かったりアピールポイントが少ないなど、積極的な販売活動が行われていない場合は契約の更新を見直す必要があります。
標準専任媒介契約約款には「契約の相手方を探索するとともに契約の相手方との契約条件の調整等を行い、契約の成立に向けて積極的に努力すること」と記載されていることから、消極的な販売活動を違反行為とみなし契約を更新しない売主も多いです。

契約期間満了前に行っておきたい手続き

不動産会社との専任媒介契約を取りやめたいのであれば契約を更新せず、期間満了するのが一番スムーズです。
しかし契約更新の面談時に突然更新しない旨を伝えるとしつこく理由を聞かれたり担当者から長時間説得されることもありますので、注意が必要です。
また、契約満了をまたずに契約を終了する場合、約款では違約金が発生する可能性について記載があります。
そのため専任媒介契約を解除したいのであれば、不動産会社への対応と違約金の発生有無について正しく理解しておくことが大切です。
この章では専任媒介契約を取りやめする際に、知っておきたいポイントについて解説します。

更新拒否の意思表示を早めに伝える

更新しないことを決めた際には、なるべく早い段階で不動産会社に伝えることがポイントですが、理由も明確にしておくことも重要です。
売主として不満に思っていた点を伝えることで不動産会社の対応が変わることもあり、希望していた不動産売却になる可能性もあります。
不動産会社が非を認めた場合は仲介手数料を交渉できるケースもありますので、まずは更新しない意思表示を行い、理由を不動産会社に伝える必要があります。

書面または内容証明郵便で証拠を残す

契約更新の拒否を伝える方法に法的な決まりはなく、電話やメール、LINEでも問題ありませんが、なるべく確実に伝わる方法を選ぶことをおすすめします。
なぜなら担当者が媒介契約の更新をしないことを会社に隠す可能性があり、契約期間満了後に不動産会社から頻繁に連絡があるなどトラブルに発展する可能性があるからです。
このようなトラブルを避けるためにも契約更新をしない意思表示はなるべく書面にして直接来店して手渡すか、内容証明郵便で送るなど工夫する必要があります。

途中解除と違約金のポイント

媒介契約は依頼者と宅建業者との契約ですので、契約を途中で解約するのであれば原則違約金が発生します。
標準専任媒介契約約款では「違約金額は報酬額の上限を超えてはならない」と記載されていることから、違約金額の上限額は以下の計算方法で計算することができます。

ただし重大な違反行為でない限り仲介手数料の上限額で請求されることは少なく、広告費や調査の実費が請求対象になるケースが多いです。

途中で解除できるケース

途中で解除できるケースとして、標準専任媒介契約約款では次のように定められています。

たとえば宅建業者が専任媒介契約を締結してから7日営業日以内にレインズに登録しなかったり、販売活動をスタートしない場合、途中解除できる要因となります。
また家屋の雨漏りやシロアリ被害、再建築不可であることを知りながら売主に告げなかった場合も不誠実な行為とみなされ、解除が可能です。

売主都合の解除で違約金が生じるケース

原則、専任媒介契約は一般人である依頼者を守り、宅建業者に対して制限と義務を負わせる内容となっていますが、全てのケースにおいて売主が有利になるわけではありません。
たとえば宅建業者の販売活動になんの落ち度もなく売主が解除をしたい場合は違約金を請求される可能性が高く、仲介手数料の上限額以下で設定された額を請求されてしまいます。
また、標準専任媒介契約約款第11条（直接取引）では次のように明記されています。

専任媒介契約の有効期間内又は有効期間満了後2年以内に、依頼者が宅建業者の紹介によって知った相手方と宅建業者を排除したうえで目的物件の売買または交換の契約を締結したときは、宅建業者は依頼者に対して契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求することができます。

つまり、違約金が発生しない形で中途契約できたとしても、解約後2年以内に宅建業者が発見した買主と契約締結するなど不誠実な対応をした場合、宅建業者は報酬を請求できることが分かります。
このように売主都合で中途解除をする場合は不動産の取引が成立していなくても違約金を支払わなければならないこともあり、大きな注意点です。

専任媒介契約を更新しない場合の選択肢

不動産会社の活動に納得がいかず専任媒介契約を更新しないことを決めたとしても、そのまま放置していては不動産を売却することができません。
そのため専任媒介契約の期間満了と同時になんらかの対策を打つ必要があり、早めに検討しておくことが大切です。
この章では専任媒介契約を更新しない場合の選択肢について、解説します。

一般媒介契約へ切り替える

不動産会社の活動内容に問題がないにもかかわらず販売が長期化する場合、依頼した不動産会社の集客力が低い可能性があります。
その場合は集客力の高い会社と専任媒介契約を締結するのがおすすめですが、そのためには不動産会社について細かく調べる必要があり、手間がかかります。
そこで専任媒介契約の期間満了と同時に不動産会社と一般媒介契約を締結し、複数の会社と同時に契約できるように切り替える方法がおすすめです。
一般媒介契約は販売の委託を複数社に依頼できることから販売の機会を増やすことができ、早期売却に繋がることもあります。
専任媒介契約を締結していた不動産会社にも引き続き依頼することができますので、販売が長期化した場合は一般媒介契約への切り替えを検討するケースが多いです。
ただし一般媒介契約は販売報告とレインズの登録義務がなく、更新頻度もありません。
そのため専任媒介契約よりも対応が悪くなることもありますので、注意が必要です。

他の不動産会社と新たに専任媒介契約を結ぶ

集客力が高い不動産会社を見つけていれば、その会社と専任媒介契約を締結するのが効果的です。
不動産会社は媒介契約を締結した際、まずは既存顧客へ紹介します。
つまり、既存顧客が多い会社ほど早期売却に繋がりやすいといえ、売主にとって不動産会社を選ぶ際の重要なポイントといえます。
そのためには売却に強い不動産会社を見つける必要がありますが、不動産の一括査定サイトを利用するケースが多いです。
一括査定サイトは費用をかけることなく複数の不動産会社に査定を依頼することができ、連絡方法や時間帯を売主都合で設定することができます。
たとえば隙間時間に査定だけ依頼してメールで査定書を送ってもらい、週末にゆっくりチェックすることも可能です。
査定額や売却プランなどを比較し、「ここなら任せられそう」という会社を複数社ピックアップして面談し、信頼できる会社を見つけることで不動産売却を成功させることができます。

専任媒介契約を更新しないことで起こり得るデメリット

専任媒介契約を更新しないとその時点で不動産の販売活動はストップしてしまい、買い手探しが遅れてしまいす。
また、再開するのに時間がかかると不動産会社で情報共有に不備が出てしまい、最初の査定からやり直すことも少なくありません。
専任媒介契約を更新しない場合にはこのようなデメリットが発生しますので、注意が必要です。
この章ではこうしたデメリットについて詳しく解説しますので、チェックしてください。

売却活動の連続性が途切れるリスク

不動産を売却するためにはいつでも買い手が物件を見られるよう不動産ポータルサイトに公開し、他社に来店した顧客にすぐ物件を紹介できるようレインズに登録する必要があります。
また各社のストック顧客に内覧の提案をしたり物件の近隣にポスティングすることも重要な販売活動となっており、常に買い手の目に止まるように物件を露出しておくことが早期売却のコツです。
専任媒介契約を更新しないと満了日にレインズと不動産ポータルサイトから情報は削除され、顧客から問い合わせがあっても「販売が中止になりました」と伝えなければなりません。
つまり、不動産売却自体が停止されることでそれまで培ってきた販売活動が無駄になってしまうことがデメリットといえ、不動産を売却すること自体を止めないのであればできるだけ早く販売開始できる方法を選ぶことが重要です。

担当者交代による混乱や引き継ぎ不備

専任媒介契約を更新しないまま一定期間が経過すると不動産の状態が変化するため、売却を再開しようとしても査定からやり直すことになります。
そのため複数の不動産会社に物件を確認してもらい、面談する手間が発生してしまいます。
また、同じ会社と専任媒介契約を締結した場合でも同様に査定のやり直しは必要となり、さらに担当者が変わっていると物件や売主について細かい情報が引き継ぎされていないこともあります。
たとえば登記簿上の所有者と現在の所有者が異なっており相続登記の申請中だったり、住み替えのため引渡しを契約から半年後に設定する必要があるなど、売却に関わる重大な引継ぎ事項が漏れてしまうケースも多いです。
このような情報が抜け落ちたまま顧客に物件を紹介し、売買契約を締結してしまうと大きなトラブルに発展するリスクを抱えることになります。
このように専任媒介契約の中止はスムーズに売却活動を進められなくなる可能性が高くなるといえ、大きなデメリットです。

まとめ

専任媒介契約を宅建業者と締結した場合、売主は他の不動産会社に販売を委託できなくなります。
そのため締結した不動産会社の販売力が重要なポイントとなり、不動産売却が成功するか失敗するかを決めるカギといえます。
万が一販売活動に不信感を感じた場合は契約を更新せずに他社へ切り替えたり一般媒介契約に変更して複数社に依頼できるようにするなどの対策が必要となりますが、契約を途中解除する場合は違約金が発生することもありますので注意が必要です。
不動産売却で失敗しないためには不動産会社の検討と同様に媒介契約の約款についても正しく理解することが大切だといえますので、売却開始前に準備期間を設けて情報収集することをおすすめします。

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！