空き家を安く買う方法は？失敗・トラブルを避けるための注意点も解説

「限られた予算で不動産を手に入れたい」「副業として不動産投資を始めたい」そんなニーズの高まりとともに、格安の空き家を活用したマイホームの取得や投資が注目を集めています。地方では、100万円以下や無償譲渡といった破格の空き家も増えており、「掘り出し物に出会えるかもしれない」と期待を抱く方も多いのではないでしょうか。
しかし、空き家を安く手に入れるには、思わぬ落とし穴があることも事実です。安さの裏に隠れたリスクや、購入後に発生する修繕・手続きの負担まで含めて、事前に慎重な判断が欠かせません。
本記事では「空き家を安く買いたい」と考えている方に向けて、メリットだけでなく注意点・探し方・購入後に必要な手続きまでを網羅的に解説します。

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空き家を安く買うメリットは？注目される理由を解説

空き家の活用は、限られた資金で住まいや収益物件を手に入れたい方にとって、非常に魅力的な選択肢です。都市部に比べて物件価格が安く、土地付きの一戸建てが手に入る点は、多くの人にとって大きなメリットです。
さらに、空き家問題の解消を目指す自治体が、移住や定住を促すために、取得や改修への支援制度を設けている点も、空き家を取得しやすくする要因のひとつです。近年では「格安で空き家を購入し、自分好みにリノベーションする」「投資用として賃貸に出す」といった活用法も一般的になってきました。
ここでは、空き家を安く購入することで得られる主なメリットを、3つの観点から解説します。

購入費用を大幅に抑えられる可能性がある

空き家の最大の魅力は、やはり「安さ」です。地方の空き家は、一般的な中古住宅よりも数百万円単位で安く購入できるケースが多く、なかには100万円以下や無償で譲渡される物件もあります。
通常の新築や築浅の物件では、建物価格に加えて土地代や諸費用がかかり、合計で数千万円にのぼるのが一般的です。一方、空き家であれば、土地付き一戸建てを数十万円〜数百万円で手に入れられる可能性があります。
このように、住宅ローンに頼らず現金一括で購入できる場合もあり、返済リスクを軽減できる点は大きなメリットです。副業として不動産投資を始めたい方や、将来の住まいを安く確保したい方にとって、現実的な選択肢です。

自治体の補助金や助成金が利用できる

空き家活用に対して、自治体の支援が受けられることも魅力のひとつです。全国には定住促進や地域活性化を目的とした補助制度が整備されており、リフォーム費用や耐震補強、引っ越し費用などに対する助成があります。
「空き家改修補助金」「移住支援金」「子育て世帯向けの定住支援」など、制度は多岐にわたります。これらを活用すれば、空き家の取得から改修までにかかるトータルコストを大きく抑えることが可能です。
ただし、制度の内容や条件は自治体ごとに異なるため、購入を検討している地域の公式サイトや窓口で事前に確認しておきましょう。「格安物件＋補助金」という組み合わせは、コストパフォーマンスの高い選択になります。

好立地の物件が見つかるケースもある

「安い物件＝不便な立地」と思われがちですが、空き家の中には駅近や市街地など、好立地にある物件も埋もれていることがあります。特に相続や転居などの理由で空き家になった物件では、立地が良くても価格が大幅に下がっているケースも少なくありません。
また、通常の不動産市場では流通しにくい物件が、空き家バンクや地元不動産会社、自治体を通じて非公開で紹介されていることもあります。掘り出し物を見つけるには、複数の情報ルートを使って地道に情報収集することがポイントです。

空き家を安く買うときの注意点・デメリット

空き家を格安で購入できるのは大きな魅力ですが、「安さ」には理由があります。安いからこそ見落としやすい問題や、購入後に思わぬ費用やトラブルが発生することも少なくありません。
特に築年数が古い物件や再建築不可の土地は、見た目や価格だけで判断すると後悔につながるリスクがあります。また、リフォームや管理を自分で行う場合には、専門的な知識や準備も必要です。
ここでは、空き家を安く購入する際に気をつけておきたい代表的な注意点・デメリットを解説します。

古い建物のためリフォーム・修繕費用が高額になりやすい

安く買えたとしても、住める状態にするためには多くの修繕が必要な場合があります。築30年以上の物件では、屋根や外壁、給排水管、断熱材、電気配線といった目に見えない部分まで劣化していることが珍しくありません。
「見た目はそこまで悪くなかったのに、開けてみたら土台が腐っていた」「給湯器や水回り設備がすべて交換対象だった」といった事例は多く、リフォーム費用が想定の2〜3倍に膨らむケースもあります。
見た目だけで判断せず、購入前に専門業者の同行内見やインスペクション（建物診断）を依頼しておくことが重要です。

再建築不可物件など法的リスクの確認が必要

空き家の中には、「再建築不可物件」や「市街化調整区域」など、法的に制限がある土地に建っているものもあります。こうした物件は、取り壊して新しい建物を建てることができなかったり、増改築に制限がかかるため、資産価値が大きく下がる可能性があります。
また、所有権に問題があるケース（共有名義、相続登記未了など）も見られ、スムーズな売買ができないリスクもあります。将来的に売却や活用を考えている場合は、必ず法的な制限や登記内容を事前に確認しておきましょう。

直接交渉やDIYでトラブルが起こる場合もある

空き家バンクや個人間売買では、通常の不動産取引と異なり、物件の売買からリフォームまでを自分で進めることが多くなります。その中で、売主との条件のすり合わせ、近隣住民との関係構築、工事中の騒音や廃材処理など、さまざまな問題が生じる可能性があります。
また、DIYで修繕を行う場合も、工事が不十分だったり法律に抵触したりすると、結果的に追加費用やトラブルにつながることもあります。
専門知識がない場合は、できるだけ信頼できる業者に相談しながら進める方が、結果的にコストを抑えられるケースも多いです。

空き家を安く買う際の物件の探し方

空き家を安く買うためには、「どこで探すか」が非常に重要です。価格の安さだけに注目すると、条件に合わない物件やトラブルを抱えた物件に出会うリスクもあるため、信頼できる情報源から、複数のルートで比較検討することが大切です。
実際に格安空き家を探す際に活用したい4つの主な情報ルートについて、それぞれの特徴や注意点を解説します。

自治体運営の”空き家バンク”を活用する

多くの自治体では、地域内の空き家情報を集約した「空き家バンク」を運営しています。掲載されている物件は、相続や転居で放置された空き家が多く、価格は比較的安価に設定されていることが特徴です。
空き家バンクは自治体が仲介することで、安心感があり、地元の不動産会社と連携しているケースも多く見られます。また、定住促進を目的とした補助金制度とセットで紹介されることもあるため、制度活用にもつなげやすいのがメリットです。
ただし、登録物件数には地域差があり、すぐに希望の条件に合う物件が見つかるとは限りません。定期的にチェックし、興味のある物件が出たら早めにアクションを取ることがポイントです。

参考：空き家・空き地バンク総合情報ページ｜国土交通省

競売・公売で掘り出し物件をチェック

裁判所や税務署が実施する「競売」「公売」では、市場価格よりも割安な空き家が出品されることがあります。特に競売物件は、金融機関の差押えによって売却されるため、相場より安く入手できるケースが多く見られます。
一方で、競売や公売は「現況販売」であり、内見ができなかったり、登記・残置物の処理を自己責任で行う必要があるなど、一般的な不動産購入とは異なる点が多くあります。
初心者にとっては難易度が高いため、まずは競売代行業者や不動産会社と連携し、サポートを受けながら進めるのが現実的です。慣れてくれば、自分だけで掘り出し物件を見つけられる可能性も高まります。

参考：公売情報｜国税庁
参考：不動産競売物件情報サイト｜裁判所

現地の不動産会社や自治体で直接情報収集する

ネット上に出回っていない空き家情報は、地域に根差した不動産会社や自治体の窓口に眠っていることもあります。空き家バンクに掲載されていない物件でも、口頭で相談することで紹介してもらえるケースがあります。
特に地方や小規模な町では、「不動産会社の店頭ポスター」や「自治会経由の紹介」など、紙ベース・口コミ中心の情報流通もまだまだ存在しています。
現地を訪問して実際に話を聞いたり、地域の空き家事情を肌で感じることで、ネットにはないリアルな情報を得られるのが強みです。

空き家のポータルサイトで情報収集する

全国の空き家をまとめて検索できる「空き家ポータルサイト」は、情報収集の効率を高めるうえで非常に有効です。代表的なサイトでは、エリアや価格、築年数、用途別（住居用・店舗用など）で条件を絞って探せる機能があります。
たとえば「空家ベース」のような専門プラットフォームでは、格安の投資用物件やリノベーション向き物件が多数掲載されており、非公開物件や新着情報をLINEなどで受け取れる仕組みも整っています。
複数のポータルサイトを併用しつつ、気になる物件があれば積極的に問い合わせて詳細を確認するなど、スピード感を持った行動が重要です。

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無償譲渡・100万円以下物件は本当にお得？その実態に迫る

空き家探しをしていると、「無償で譲渡」「100万円以下」という驚くような価格の物件に出会うことがあります。掘り出し物のように見えるこれらの物件は、本当にお得なのでしょうか。
実は、こうした物件の裏には、築年数の古さや法的リスク、リフォームの難しさなど、価格だけでは見えない課題が隠れていることも少なくありません。一方で、適切に活用すれば非常にコスパの良い選択肢となることも事実です。
ここでは、「無償譲渡」や「100万円以下の空き家」に潜む背景と魅力、購入時に注意すべきポイントについて解説します。

無償譲渡の背景と契約時の注意点

無償で譲渡される物件の多くは、売主側が「管理や税金の負担を手放したい」と考えているケースです。所有者が高齢であったり、相続したものの活用予定がないなどの事情で、処分に困っている物件が対象になります。
一見すると「タダでもらえるなら得」と思いがちですが、実際には以下のようなコストやリスクが伴う点に注意が必要です。

また、契約上の取り決めとして「契約不適合責任を免除する（現況有姿で引き渡す）」条項が含まれていることが多く、引き渡し後の不具合は原則としてすべて買主側の責任となります。
無償譲渡の物件を検討する際は、「本当に活用できるか」「将来手放すことができるか」といった視点で慎重に判断しましょう。

100万円以下物件に多い古民家・DIY物件の魅力

100万円以下の空き家では、特に地方に多い「古民家タイプ」や「DIY前提の物件」が目立ちます。これらの物件には、安価で手に入るだけでなく、独特の魅力や活用の幅があるのも特徴です。

特に副業としての民泊運用や、地域おこし協力隊との連携、アトリエや店舗としての再活用など、創造的な活用を目指す人には大きな可能性があります。
ただし、住宅ローンが使えない物件が多いため、現金一括での購入や、リフォーム費用を含め事前の資金計画が重要です。

空き家購入後に必要な費用と手続き

空き家は購入価格こそ安く抑えられるケースが多いものの、「購入後にどれだけ費用がかかるか」を見落としてしまうと、思わぬ出費で資金がショートする恐れがあります。
特に築古の物件では修繕や耐震補強、税金、さらには補助金の申請手続きなど、購入後のコストと手間がかかることを前提にしておく必要があります。
ここでは、空き家購入後に必要となる代表的な費用や手続きについて、項目ごとに詳しく解説します。

リフォームや耐震工事などの修繕費用

空き家を実際に活用するには、何らかの修繕が必要となるケースがほとんどです。特に築年数が古い物件では、外観以上に内部の老朽化が進んでいる場合も多く、大規模なリフォームや耐震補強が必要になることもあります。

こうした費用は、物件価格とは別に必要になるため、購入前の段階で専門業者に見積もりを依頼し、総額をシミュレーションしておくことが重要です。

固定資産税・不動産取得税などの税金を把握する

空き家を購入した後には、毎年または一時的にかかる税金もあります。特に固定資産税と不動産取得税は、購入後すぐに発生するため見落とさないようにしましょう。

・固定資産税：
毎年1月1日時点の所有者に課税され、市町村ごとに評価額に基づいて決定。古い物件でも、土地部分にある程度の課税が発生します。

・不動産取得税：
不動産の購入後に一度だけ発生。課税標準額に対して3〜4%が課税されます（居住用・条件付きで軽減措置あり）。

ほかにも、登記にかかる登録免許税や、司法書士への手数料などの諸費用も考慮しておくと安心です。

補助金・助成金の申請や地域移住サポートの活用

多くの自治体では、空き家の購入や改修に対して補助金・助成金制度を用意しています。条件に合えば、数十万円〜100万円以上の支援が受けられることもあります。

補助金の多くは「契約・着工前の申請」が条件となっており、後から申請しても対象外となる場合があります。購入前に自治体の担当課に相談し、必要書類やスケジュールを確認しておくことが大切です。
さらに、地方移住を検討している方にとっては、地域の「お試し住宅制度」や「仕事・暮らしのマッチング支援」なども有益です。物件購入とあわせて地域のサポート制度を上手に組み合わせましょう。

まとめ

空き家を安く購入することは、限られた予算で住まいや投資物件を手に入れたい方にとって、大きなチャンスです。物件価格を抑えられるだけでなく、補助金の活用やDIYによるリノベーションによって、自分だけの理想的な空間を作ることも可能です。
しかし、その一方で「安い物件には理由がある」ことも忘れてはいけません。築年数による老朽化、法的な制限、修繕や手続きの負担など、見えにくいリスクも数多く潜んでいます。価格だけで判断せず、現地調査や専門家への相談、各種制度の確認など、購入前の準備を丁寧に行うことが後悔しない空き家購入のカギとなります。
「空き家を安く買いたい」と考えているなら、まずは正確な情報を集めるところから始めてみましょう。
空家ベースは、空き家を売りたい人と買いたい人をつなぐ全国対応のプラットフォームです。価格・エリア・状態などで検索できるだけでなく、投資に向いた非公開物件や新着物件の情報も多数取り扱っています。
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空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！