「再建築不可物件」は投資に向いてる？投資に向く再建築不可物件の選び方とリスク解説

最近では、日頃はサラリーマンや専業主婦をしている人でも、副業として不動産投資をはじめる人も多いことでしょう。

さまざまな不動産投資の種類がある中で、「再建築不可物件の投資（以下、再建築不可物件投資という）」を知っているでしょうか。「再建築不可物件」には、投資に向いている物件もありますが、さまざまなリスクが潜んでいることも事実です。

本記事では、「再建築不可物件投資」に向く物件の見分け方と「再建築不可物件投資」のリスクについて解説します。また、おさらいとして、「再建築不可物件」の概要についても触れていきます。

再建築不可物件とは何か

そもそも、「再建築不可物件」とは何でしょうか。再建築不可物件になるかどうかは、接道条件や物件のエリアが大きく関係してきます。

再建築不可物件の具体例を2つ、詳しく見ていきましょう。

接道義務を果たしていないもの

まず一つ目が、接道義務を果たしていないケースです。

建築基準法で定められている接道義務を果たしておらず、現在建っている建物を取り壊して更地にすると、新たに建物を建てられない土地は再建築不可物件となります。

建築基準法には、接道義務について「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接していなければならない」と定められています。この義務を果たさない限り、再建築はできません。

例えば、以下の立地は再建築不可物件に該当します。

• 袋地や準袋地（そもそも道路に接していない）
• 旗竿地（道路に接しているが幅が2m未満である）
• 前面道路が法定外道路（接する道路が建築基準法上で定められた道路ではない）

市街化調整区域内の建築制限があるもの

次が、市街化調整区域内の建築制限があるケースです。

都市計画法では、市街化を抑制すべき区域を「市街化調整区域」として定めており、原則として建築行為ができません。ただし、自治体によっては、市街化調整区域でも再建築できる条件を定めており、その条件をクリアすれば再建築の許可が下りる場合もあります。

投資に向いてる再建築不可物件の選び方とは

再建築不可物件のなかでも、投資に向いているものもあります。

投資に向いているかどうかを見極めるポイントを見ていきましょう。

築年数が古くない

築年数は浅いほうが、建物の状態がよい可能性が高いです。

再建築不可物件は建物の再建築ができないため、なるべく既存の建物を長く利用できる物件の方が高く評価されます。

また、築年数が浅いと、その分、リフォームにかかる費用も抑えられる可能性が高いといえます。

立地条件が良い

不動産投資を検討する中で、重要なポイントの一つに、立地の良さがあります。

駅近や街として栄えている立地にある物件であれば、投資用物件として需要が高く安定した収益を出せる可能性があります。再建築不可物件で、通常の物件より安く購入した場合は、高い利回りで運用できる見込みがあります。

セットバックをすれば再建築ができる場合

「建築基準法上の道路種別が42条2項道路」で、現状の道路幅員が4m未満のため再建築ができない場合は、セットバックをすれば再建築が可能になります。

セットバックとは、道路の中心部分から2.0mのラインまでを道路状に整備することをいいます。

例えば、元々の道路幅員が3.0mで42条2項道路に指定されている場合は、幅員3.0mの中心部分（1.5mのポイント）から2.0mのラインまで、つまり0.5mを道路状に整備します。

建築基準法では、道路幅員を4mにしなければ接道要件を果たしていないとみなされるため、その条件をクリアすれば再建築が可能なのです（※自治体や道路の形状によってセットバック方法が異なります）。

「法43条但し書き」道路として認められる場合

接道義務のうち「幅員4m以上の建築基準法上の道路」でいう”建築基準法上の道路”には該当しないものの、接道義務を果たしていると認められる道路があります。

一般的には、法43条但し書き（法43条2項2号）道路と呼ばれます。

具体的には、建築基準法に定める道路には該当せず、原則として建物の再建築等はできませんが、建築基準法43条1項但し書き書の適用を受け、特定行政庁の認定や許可を受けることで建物の建築を認められる道のことです（通称「法43条但し書き」という）。

「法43条但し書き」道路が適用されれば、建物の再建築が認められます。いわば接道義務を果たせない再建築不可物件の救済措置です。

再建築不可物件投資のメリット

一度建物を取り壊すと建物の建築ができない再建築不可物件ですが、投資するメリットがあります。

初期費用が安い

再建築不可物件は、近隣の通常の物件に比べて、安く購入できる場合が多いです。

再建築不可であるため、通常の土地に比べて活用方法が限られるため物件自体の需要が少なく、相場より割安な価格で購入できるでしょう。

建物自体が悪くなく、借主にとってデメリットもなければ、近隣の賃貸物件と同等の金額で貸し出すことができるため、高い利回りを得られる見込みがあります。

固定資産税が安い

再建築不可物件は土地の資産評価が下がるため、固定資産税や不動産取得税を安く抑えることができます。

投資用の物件として、コストを抑えることが可能になるため、利回り面で有利になるといえます。

例えば、固定資産税は「固定資産税評価額×1.4%」で計算するため、固定資産税評価額が100万円なら1.4万円の納税が必要です。

再建築不可物件投資のリスクとは

ここでは、再建築不可物件投資のリスクについて解説します。

再建築不可物件への投資を考えている人は、あらかじめさまざまなリスクがあることを念頭に置いておきましょう。

住宅ローンが借りられない場合が多い

再建築不可物件は、住宅ローンを利用できない場合が多いです。

住宅ローンは、通常、融資元である金融機関が担保となる不動産の価値に基づいて融資の可否を決定します。再建築不可物件は一般的な不動産に比べて資産価値が低いため、担保としては不適格だと判断されてしまうのです。

そのため、再建築不可物件の購入の際に、住宅ローンが承認されなければ現金一括払いが必要になります。相場よりも安い価格で購入できるといえども、ある程度の資金は必要になるでしょう。

リフォーム代が高額になる場合がある

再建築不可物件は築年数が古い場合が多いです。

しかし、賃貸に出して借主をすぐに見つける・借主に長く住んでもらうためにもリフォームを施して、見栄えや建物の状態を良くしたほうがよいでしょう。

ただし、購入後に雨漏りやシロアリ被害などによってリフォーム工事が想定以上にかかる場合があることをリスクの一つとして念頭に置いておきましょう。築年数が古いほど、床や屋根の補修工事が必要になる可能性が高まります。

簡単なリフォーム工事で済めばいいですが、大掛かりな工事、特に建物の構造上主要な部分の工事が必要になった場合は工事費用も高額になります。

また、旗竿地の場合、工事のための車両が敷地の奥まで進むことができず、追加の工事費や人件費がかかる場合もあります。再建築不可物件の敷地まで進入できないこともあります。

せっかく物件自体を安く購入できても、リフォーム工事が高額になれば、当初の投資計画から大幅にずれてしまう可能性があります。

借り手が見つからない可能性がある

再建築不可物件を購入した後にお金をかけてリフォームして賃貸に出しても、借主が決まらず、家賃収入が入らない状態が続く可能性があります。

再建築不可物件は、接道要件を満たしていない場合や、市街化調整区域のような積極的に建築をしてほしくないエリアに多く存在しています。そのため、接道要件に問題がある場合は、前面道路の幅員が細く車が通りにくかったり、市街化調整区域の場合は利便性の悪い立地であることが少なくありません。

賃貸物件を探している人は、多くの人が利便性を求めるため、利便性がよいエリアであれば賃貸物件としても需要もあるでしょう。

再建築不可物件の有効な活用方法とは

再建築不可物件ですが、有効に活用する方法もいくつかあります。活用方法のパターンを把握し、「再建築不可物件投資」にも役立てましょう。

隣地の協力を得て接道義務を満たす

現状は再建築不可物件でも、接道義務さえ果たせば再建築は可能になります。

例えば、物件が旗竿地で、隣地が広い敷地を有している場合、敷地の一部を購入させてもらい、接道部分を2m以上に拡張するという方法があります。

ただし、隣地を一部購入する場合は、隣地所有者との交渉が必要ですが、隣地所有者にとっては、土地が一部購入されることで敷地面積が減ることになります。そのため、本来であれば隣地所有者にとってはあまりメリットがありません。

隣地所有者が納得する金額を支払う必要があることや、必ずしも承諾を得られるとは限らない点に注意しましょう。

更地にして建物以外に活用する

既存の建物を最大限まで使用し、取り壊し後は建物を建てずに活用していくことも一つの方法です。建築確認申請の要らない用途であれば、再建築不可物件でもさまざまな活用ができます。

例えば、青空駐車場や資材置き場として活用できます。

ただし、旗竿地の場合は、車の出入りが難しくなるため再建築不可物件の敷地の形状によっては最大限の活用ができない場合もあります。再建築不可物件になっている理由を把握し、建物を取り壊した後にも活用方法はあるかをあらかじめ考えておきましょう。

それでもダメなら買取業者に売却する

再建築不可物件を相続したり、投資用に購入してみたけど、活用方法がない場合は買取業者に売却することも検討しましょう。

購入を断られた空き家や再建築不可物件のような、特殊物件を専門に買取している不動産業者も存在します。特殊物件を扱うプロのため、再建築不可物件も資産価値を上げて利益を出すノウハウがあります。

自分の手ではどうにもならないと判断した場合は、買取業者に売却し現金化するのも一つの活用方法といえます。

また、当社が運営する「空家ベース」では、空き家や再建築不可物件などを売りたい・買いたいという人同士をつなぐお手伝いをしていますので、活用方法にお悩みの方もお気軽にお声がけください。

まとめ

今回は、「再建築不可物件投資」に向く物件の見分け方と「再建築不可物件投資」のリスクについて解説しました。

初期費用を抑えながら投資が始められるというメリットもある半面、住宅ローンの借入ができない場合やリフォーム費用が高額になる可能性についてお伝えしました。

「再建築不可物件投資」を始めたい場合は、立地が良く賃貸の需要はあるか、築年数が浅く既存の建物のままで活用できそうか、建物を取り壊したあとも他の活用方法があるのかなど、将来に渡っての活用方法までシミュレーションしたうえで、投資を開始するとよいでしょう。

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！