不動産投資は副業になる？会社にバレずに資産形成を目指す方法を徹底解説

サラリーマンの副業として注目されている不動産投資。実は、多くの企業では副業禁止規定があっても、不動産投資は“資産運用”として扱われるケースが多く、問題になりにくいのが特徴です。ただし、事業規模が大きくなると、副業とみなされる可能性もあります。

本記事では、不動産投資が副業と見なされる条件、会社に知られないための工夫、そしてリスクを抑えながら資産形成を進める方法を具体的に解説します。副業規定が気になる方や、少ない資金で将来の安定収入を得たい方は、参考にしてください。

不動産投資は副業とみなされないことが多い

会社員の方が不動産投資を始める際、副業規定に該当するかを不安に感じるケースは多くあります。不動産投資は「資産運用」に分類されるため、副業とは扱われにくい傾向があります。

特に戸建てを活用する投資では、管理業務を外注すれば本業に支障が出にくく、取り組みやすい点が特徴です。ただし、5棟10室以上の「事業的規模」に該当する場合は、副業と判断される可能性があるため、勤務先の就業規則や投資規模の確認が必要です。

労働ではなく資産運用だから

不動産投資が副業にあたらない理由は、労働ではなく資産を活用した運用であるからです。

企業が禁止する副業とは、勤務時間外に別の仕事をして、労働の対価を得る行為を指します。一方、不動産投資は自己資金で物件を取得し、賃貸収入を得る仕組みで、株式投資や投資信託と同じ位置づけです。多くの企業の就業規則では、株式などと同様に不動産投資も禁止対象に含まれていません。

賃貸管理を外部に任せれば、所有者自身が日常的に動かなくて済みます。入居者募集や家賃管理などは専門会社が対応するため、会社員の方が労働を伴わずに取り組む資産形成手段として選ばれています。

相続などでやむを得ない理由がある場合も想定されるから

企業が不動産投資を副業と扱わない背景には、本人の意思とは無関係に物件を所有・運用するケースが存在する点が挙げられます。

たとえば、親族からの相続や転勤によって、マイホームを賃貸に出す状況です。これらを副業と一律に制限すると、不合理な制約となるため、多くの企業では除外対象としています。

地方にある空き家を相続し、戸建てとして賃貸活用する場面でも、資産管理と見なされるケースが一般的です。会社員の方が収益化を目指す際にも、副業規定との関係を整理しておくと安心です。

本業に支障が出にくいから

不動産投資は、運用方法を工夫すれば本業に影響を与えにくい特徴があります。

たとえば、管理会社に業務を委託すれば、日常の対応を手放せます。入居者募集や家賃回収、修繕対応などを外部がするため、所有者は平日の日中も勤務に集中できます。

一方、自主管理の場合は夜間や休日に対応が必要になり、本業に悪影響が出る可能性があります。会社員として安定した勤務を維持したい方は、管理委託型の不動産投資を選ぶことがおすすめです。労働を伴わない運用であれば、副業としても指摘されにくくなります。

情報漏洩のリスクが低いから

副業を禁止する理由の一つが、社外への情報漏洩リスクです。しかし、不動産投資はこのリスクが低い運用形態です。

入居者とのやりとりは契約関係に限られ、勤務先の業務情報と交わる場面はありません。そのため、企業秘密が外部に漏れる心配がなく、副業禁止規定の目的に反する行動には当たらないと判断される傾向にあります。

会社員の方が安心して取り組める投資手段として、不動産活用が選ばれています。

こちらの記事も参考にしてください。
初心者必見！戸建て投資の始め方と成功のポイント

副業禁止の会社で問題になるポイント

不動産投資は資産運用に分類されるため、副業に該当しないケースが多くあります。ただし、「運用規模の拡大」や「職業上の制限」によって、副業と見なされる可能性がある点には注意が必要です。

会社員が不動産投資を始める場合でも、就業規則や副業禁止の対象条件を確認することが前提になります。戸建て投資家として物件数を増やすときも、勤務先が定める副業規定や規模制限を把握しておくと、トラブルを避けやすくなります。

事業規模が大きくなる場合

5棟10室の基準を超えると、不動産投資は事業と見なされる可能性があります。国税庁では、戸建て5棟または10室以上の貸付を「事業的規模」としています。

事業的規模になると、本業への影響が疑われ、副業扱いになるリスクが高まります。戸建てを活用する場合は、物件数を5棟未満に抑えることで、副業と見なされにくくなります。

また、自己管理によって対応に追われると、会社からの指摘対象になる可能性もあります。物件管理は必ず外部の専門会社に委託し、労力を最小限にとどめることが必要です。

参考：No.1373事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分｜国税庁

公務員や銀行員の場合

公務員や金融機関職員には、副業や投資に関する制限が法律や社内規定で設けられています。

国家公務員法と地方公務員法では副業を原則禁止とし、人事院が定める規定により、一定規模の不動産投資には事前の承認が必要です。この基準は、戸建てで5棟以上、賃貸物件で10室以上、または年間家賃収入が500万円を超える場合とされています。人事院規定は、国家公務員の副業制限を明文化した公的な基準です。

戸建て投資家が公務員である場合、5棟未満に抑えることでリスクを避けやすくなります。また、物件管理は外部に委託し、職務に影響が出ないよう配慮することが求められます。

事前に不動産投資の所属先ルールを確認し、運用可否を明確にしておく必要があります。

参考：人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について｜人事院

会社にバレたくない場合はどうすべき？

不動産投資は資産運用と見なされるケースが多い一方で、会社に知られる不安を感じる会社員の方も少なくありません。

特に初めて戸建て投資を始める場合は、対策が不明なまま進めてしまうリスクもあります。会社に投資が発覚する原因の多くは、住民税の増額です。対策としては、確定申告の実施・住民税の納付方法・SNSでの配慮が挙げられます。

税務処理と情報管理を見直すことが、安定運用につながります。

確定申告を必ず行う

不動産所得が年間20万円を超える場合、法律上は確定申告が必要です。

会社に知られたくない気持ちがあっても、申告を怠るとペナルティが発生し、結果的に会社へ通知が届く恐れがあります。申告を省略する行為は、かえって発覚リスクを高める原因になります。戸建て投資をする方も、必要経費や減価償却を適切に計上し、収支を把握したうえで申告することが基本です。

なお、不動産所得が20万円未満でも、市区町村への住民税申告が別途必要になるため、注意が必要です。

住民税を自分で納付する

不動産投資が会社に発覚する最大の要因は、住民税の通知内容です。

副収入による増税により、給与所得だけでは説明できない税額が会社へ通知されることで、投資の存在が判明するケースが多くあります。このリスクを避けるには、確定申告時に「住民税の自分で納付」を選択することが有効です。

確定申告書の第二表にある「住民税に関する事項」で「自分で納付」にチェックを入れると、不動産所得分の住民税は自宅に納付書が届く形になります。給与分はこれまで通り会社が特別徴収をする仕組みです。この手続きをするだけでも、会社への情報流出を抑えられます。

SNSでの発信に注意する

SNSでの発信内容から不動産投資が発覚するケースも増えています。

実名アカウントでなくても、写真や投稿内容から身元が特定されるリスクがあります。勤務先に投資を知られたくない場合は、アカウントの非公開設定や投稿内容の見直しが欠かせません。

不動産投資が副業と見なされない場合でも、副業禁止の会社に勤務している場合は、社内に話すのは控えるのがおすすめです。情報発信の際は、内容や掲載タイミングに配慮し、不必要なリスクを避けることが求められます。

不動産投資のメリットとリスク

不動産投資には、安定収入や資産保全といった利点がある一方で、空室や修繕費などのリスクも存在します。戸建てを使った投資では、外部委託により本業との両立が可能な点も魅力です。収益だけでなく支出面も理解し、事前に備える姿勢が求められます。

メリット1：安定収入とインフレ対策になる

不動産投資は、長期的に安定した家賃収入を得られる資産運用手段です。株式のように価格変動の影響を受けにくく、毎月の固定収入が見込める点が特徴です。

ローン完済後は、経費を差し引いた家賃が手元に残り、老後の収入源にもなります。
さらに、物価上昇に強い現物資産としてインフレ対策にも適しています。

メリット2：ローン優遇や生命保険代わりになる

会社員は安定収入があるため、銀行融資を受けやすい傾向があり、自己資金を抑えつつ物件購入が可能です。家賃収入を活用し、借入を活かした資産が形成できます。

また、ローン契約時に加入する団体信用生命保険（団信）は、死亡時に残債を完済する仕組みです。契約者に万が一のことがあっても、物件が遺族に残り、家賃収入や売却益で生活資金を補えます。

リスク1：空室リスク・家賃滞納の可能性がある

空室や家賃滞納により収入が減少するリスクがあります。

特に戸建て投資は、入居者不在で収入がゼロになるため、物件選びが運用の安定に直結します。立地や設備条件を重視し、入居希望者に選ばれる物件を選定することが欠かせません。

滞納リスクへの対策としては、入居審査の強化や、家賃保証付きの管理委託契約が有効です。

リスク2：物件修繕・老朽化コストがある

築年数が進むと、修繕や設備交換などの費用が発生します。給湯器や水回り、外壁などの老朽化により、急な出費がキャッシュフローを圧迫する可能性があります。

事前に収支を見積もり、家賃収入の一部を修繕費として積み立てておく対応が必要です。また、購入時のリフォーム費用を抑える工夫も収益性を左右します。
地震や火災に備えて保険に加入し、災害に強い物件を選ぶ判断もリスク管理に役立ちます。

不動産投資を始めるための基本ステップ

不動産投資は、段階的に準備を進めることで、経験がなくても始めやすい副業です。

特に戸建て投資では、少額からのスタートも可能なため、会社員が本業と並行して資産を形成する手段として注目されています。投資目的の明確化、物件選定、融資準備、管理体制の構築という4ステップを押さえることが、安定運用への土台となります。

STEP1：投資目的と予算を明確化しよう

不動産投資を始める前に、収支や資金の全体像を把握することが必要です。

なぜ投資するのか、どの程度の収益を目指すのかによって、選ぶ物件や戦略が変わります。老後資金を補う目的と、短期の利益を重視する目的では、購入判断も異なります。

また、自己資金と借入額を明確にし、想定利回りと毎月の収支バランスを把握しておくことが大切です。戸建て投資では、少額から始められる一方、修繕費や固定費の支出もあるため、余裕を持った予算設計が求められます。

STEP2：物件の種類とエリアを選定する

目的と予算を固めたら、次は物件とエリアの選定です。

新築か中古か、都市部か地方かで運用の難易度やコストが変わります。戸建て投資では、空き家再生や地方物件の活用も選択肢に入ります。

信頼できる不動産会社に相談しながら、収益性と管理のしやすさの両面から判断することが必要です。物件選定時には、実際に現地へ足を運び、周辺施設や治安、交通アクセスも自分の目で確認することが欠かせません。

加えて、最小限のリフォームで改善できるか、修繕コストを抑えられるかも確認すべきポイントです。

STEP3：融資の検討と事前審査を受ける

物件が決まったら、融資の申請準備に進みます。多くの会社員は、安定した収入と勤務実績により金融機関の信頼を得やすく、ローンを活用した投資がしやすい傾向にあります。

自己資金が少なくても、借入を通じて収益物件を購入し、レバレッジを効かせた運用が可能です。ただし、空室やトラブルによる家賃停止時も返済は続くため、毎月の支払い額は余裕を持って設定する必要があります。

収入と支出のバランスを見極めたうえで、金融機関と返済条件を調整することが、長期運用を続けるための土台となります。

STEP4：管理会社を選定し、運用計画を立てる

物件購入後は、信頼できる管理会社に業務を委託することで、投資と本業を両立しやすくなります。

入居者募集や家賃回収、トラブル対応など、日々の業務を代行してもらうことで、運用の手間を削減できます。
手数料は家賃の5〜10％が目安ですが、本業に集中できる環境を整える価値は十分にあります。管理会社を選定する際は、入居率やクレーム対応の実績、保証制度の有無なども確認すると安心です。

あわせて、空室期間を想定して修繕費を見積もり、年間のキャッシュフローを可視化した運用計画を立てておくと、想定外のトラブルにも対応しやすくなります。

事業拡大を目指すなら押さえたいポイント

不動産投資で収益を伸ばすためには、物件数を増やす戦略が有効です。ただし、管理の手間や勤務先への影響が大きくなるため、運用負担の調整が不可欠です。

戸建てを使った投資では、5棟以上になると税法上「事業的規模」とみなされ、会社からの監視リスクも高まります。本業と両立しながら資産形成を進めるためには、管理体制と業務負担を見直すことが重要です。

管理と経営の手間が増すリスクをどう抑える？

物件数が増えると、入居者対応や修繕などの業務が比例して増加します。会社員として本業を続けながら運用する場合は、管理会社への委託を前提に考える必要があります。

管理会社は、入居者募集・契約対応・家賃回収・設備トラブルの初動などを一括で代行してくれます。自主管理のまま拡大を進めると、緊急連絡や作業対応に追われ、本業の時間が削られる恐れがあります。

家賃の5〜10％程度の手数料が発生しますが、運用の持続性を優先するなら必要経費と捉える判断が現実的です。管理業務から距離を置くことで、空室率の改善や資金調整といった中核業務に集中できる環境を確保できます。

本業とのバランスを取ることが大切

会社員が不動産投資を拡大する際は、本業への影響を抑える判断が不可欠です。多くの企業が副業を制限する理由は、本業の成果が落ちることを懸念しているためです。

戸建て投資を進める過程で、日中に対応が必要な業務が増えたり、休日に現地へ通う時間が長くなったりすると、仕事への集中力が低下するリスクがあります。

管理会社への外注を徹底し、意思決定や資金計画といった業務だけに関与する体制を整えることで、本業への影響を抑えつつ資産形成が継続できます。

本業の収入を基盤とし、不動産投資は副次的な運用手段として位置づける視点が、会社員にとっては現実的な戦略です。

不動産投資で安定収入を得るための具体的なコツ

家賃収入を安定させるには、物件管理・資金計画・専門家との連携が不可欠です。
戸建て投資では、空室や修繕リスクが避けられないため、物件価値を維持し、数字で運用状況を管理し、外部と連携する体制づくりが求められます。

リフォームで物件価値を高める

空室を減らすには、入居者に選ばれる条件を整える必要があります。
築古物件では、過剰投資を避けつつ、ニーズのある設備に絞って改修することが効果的です。

たとえば、モニター付きインターホンやWi-Fi環境など、入居者の満足度に直結する設備は一定の需要があります。
修繕前に費用と想定家賃を試算し、投資効果を見極める判断が求められます。

キャッシュフローを管理し適切に運用する

毎月の利益を確保するには、収支全体を把握しておくことが欠かせません。
購入前に収支シミュレーションをして、空室や突発費用を含めた赤字ラインを確認しておくと安心です。

収益計算では、表面利回りではなく、管理費・修繕費・税金を含めた実質利回りが基準となります。
ローンの返済条件も慎重に設定し、空室時にも返済が滞らないよう備える必要があります。

不動産会社・管理会社と良好な関係を築く

安定した運用を実現するには、外部パートナーとの連携が欠かせません。

不動産会社には、物件紹介だけでなく、家賃設定や空室対策の相談も依頼できます。
管理会社は、入居者対応・家賃回収・修繕手配などの実務を代行し、日常の負担を軽減してくれます。

信頼できる会社を選ぶには、入居率・クレーム対応・修繕対応の実績を事前に確認することが必要です。定期的な情報共有により、トラブル時の対応も円滑になります。

まとめ

不動産投資は「副業禁止の会社でも取り組みやすい資産運用」として、働きながら収益を得たい人に適した選択肢です。事業規模が大きくなりすぎなければ、会社に申告が必要ない場合もありますが、確定申告や住民税の手続きには注意が必要です。

安定した運用を続けるためには、リフォームによる価値向上やキャッシュフロー管理など、地道な工夫が欠かせません。初期投資を抑えて始めたい方は、まず小規模物件から実績を積み上げていくのが現実的です。

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空家ベース編集部

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