戸建投資におすすめのエリアは？成功するためのエリア選びのポイントと注意点

戸建投資では、物件の立地によって収益性や空室リスクに大きな差が出ます。特に自己資金が限られている場合や副業として始める場合は、慎重なエリア選定が投資成否を左右します。将来性のあるエリアを見極めるには、人口動態や交通アクセス、インフラ整備の動向など、複数の視点から総合的に判断することが重要です。

本記事では、戸建投資で注目されているエリアやエリア選びのチェックポイント、人気地域の傾向、都心と地方の違いなどを解説します。これから戸建投資を始めたい方や、資金に限りがあるなかで最適な物件を選びたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

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戸建投資におけるエリア選定が重要な理由

戸建投資では「どの地域で物件を持つか」が収益性と安定性に直結します。特に家賃収入が収益の柱となるため、空室リスクを抑え、長期間入居が見込める立地を選ぶ必要があります。戸建物件は、区分マンションや一棟アパートに比べて管理やリノベーションの負担が大きいため、取得や改修にかかる時間や労力もあらかじめ考慮しておく必要があります。

さらに、立地の需要動向を把握するために地域調査や将来予測をして、収支計画を現実的に組み立てるのが投資成功の準備段階として欠かせません。

投資エリアを選ぶ際に押さえたい6つのポイント

戸建て投資を成功させるには、エリアの将来性や収益性を多角的に見極めるのが不可欠です。特に初めて不動産投資に取り組む場合は、物件の立地や地域の特性によって家賃収入や空室リスクが大きく変わる点を意識する必要があります。

ここでは、戸建て投資家が確認しておくべき6つの評価ポイントを紹介します。各要素を丁寧に比較・検討することで、将来的にも安定収益が見込める物件に出会える可能性が高まります。

1. 人口動態と将来性

人口増加が見込まれる地域には安定した住宅需要があり、空室リスクを抑えやすくなります。都市部への人口集中傾向を踏まえ、移住者が集まるエリアを選ぶと収益化しやすくなります。

さらに「夫婦＋子ども」世帯だけでなく、高齢者層を意識した平屋やバリアフリー対応物件の整備も差別化につながります。加えて、再開発が進む地域では人口流入も期待できるため、計画情報を事前に確認するのがおすすめです。

2. 賃貸需要が継続する環境

家賃収入の安定には、賃貸ニーズが継続するエリアの見極めが欠かせません。東京都や福岡県など賃貸派が多い地域は投資先として有望です。単身者の多い都市部では、ワンルーム需要も高い傾向があります。

また、商業施設や学校・病院など生活利便施設が集まる場所は、入居者に選ばれやすい特徴があります。子育て世帯向けには、公園や学校との距離も判断材料となります。車移動を前提とする郊外型では、駐車場付き物件を選ぶのが前提条件になるのも少なくありません。

3. 都心へのアクセス

通勤・通学の利便性は入居意欲に直結し、アクセスの良さは収益性を左右します。特に直通路線や乗り換えの少ない経路は人気が高く、需要が安定しやすくなります。

たとえば、東横線や相鉄・東急直通線などの利便性向上が注目されている沿線エリアでは、収益物件の選択肢も広がっています。横須賀市のように、都心からの距離が近く価格が抑えられるベッドタウンも、投資先として注目されています。

4. 地域の再開発やインフラ整備計画

エリアの将来性を見極めるには、都市計画や再開発情報の確認が欠かせません。新駅の開業や商業施設の建設、道路整備などの情報は、自治体の発表資料から入手できます。

東京都内をはじめ、横浜市・川崎市・名古屋市・大阪市などでは大規模な再開発が進行しており、将来的な人口流入や需要増が見込まれています。ただし、情報の信頼性や裏付けを取る姿勢も必要です。

5. 災害リスク

地震・台風・水害などの災害リスクを避けることは、長期的な資産保全に直結します。物件購入前には、国土交通省や自治体のハザードマップで危険性を確認してください。

中古戸建てを選ぶ場合は、新耐震基準が適用された築35年以内の物件が望ましいです。旧基準の物件は耐震性が劣る可能性があるため、耐震補強の必要性も含めて検討する必要があります。

参考：ハザードマップポータルサイト｜国土交通省
参考：洪水浸水想定区域図・洪水ハザードマップ｜国土交通省

6. 物件の流動性

将来的な売却を見据えるなら、物件の流動性＝売却しやすさも重視すべき要素です。住宅としての実需が高いエリアでは、出口戦略を柔軟に構築できます。

取引事例が多い地域や、一般の購入層が想定される仕様の物件は売却しやすくなります。一方、市街化調整区域や再建築不可物件は金融機関の融資が通りにくいため、流動性に難が生じやすいです。オーナーチェンジだけでなく、実需向けの売却ができる点は戸建て投資ならではの強みです。

戸建投資に向いているエリアの具体例

戸建て投資で収益を上げるには、エリアの選定が投資成果に直結します。地域によって賃貸需要や将来性、利回りの水準に差があるため、長期的に安定収益を見込めるかどうかを慎重に判断する必要があります。

具体的には、人口動態や交通の利便性、商業施設・医療機関・学校など周辺環境の充実度を総合的に評価することが欠かせません。条件を整理したうえで、投資目的や資金計画に適した地域を選ぶのが重要です。

首都圏（東京23区・神奈川・千葉・埼玉）

首都圏は継続的な賃貸需要が期待でき、戸建て投資に適した地域が多く存在します。

東京23区は人口密度が高く、企業や大学も集中しているため、入居需要が安定しています。再開発も進み、さらなる人の流入が見込まれます。

神奈川県の横浜市・川崎市も、都心へのアクセスが良く、比較的家賃が抑えられた物件があるため、ファミリー層に人気があります。また、千葉県や埼玉県の一部では、手頃な価格の戸建て物件も見つかりやすく、利回りの向上が期待できます。

ただし、都心部では物件価格が高いため、収益性の高い投資対象を見つけにくい傾向があります。資金計画やエリアの選定は、事前に時間をかけて丁寧に検討する必要があります。

大阪・名古屋・福岡などの主要都市

東京圏以外では、大阪市・名古屋市・福岡市なども戸建て投資に適したエリアといえます。大阪駅周辺では2027年度に向けた再開発が進行中で、将来の賃貸ニーズも高まっています。

京阪神エリアでは、京都市・神戸市・大阪市が鉄道で30分圏内にあり、広範囲な通勤・通学ニーズに対応可能です。名古屋市も交通アクセスの良さに加え、企業や人口の集中度が高く、今後も安定した入居需要が見込まれます。

これらの都市圏では、医療や製造業など複数の産業が集まり、地域の経済が活発です。賃貸需要の高い地域で割安な物件を確保できれば、効率的な収益運用が可能になります。

地方政令指定都市でも狙えるエリア

地方の政令指定都市は物件価格が比較的安く、自己資金が少なくても投資を始めやすい特徴があります。利回り重視の投資スタイルには有効ですが、地域によって需要に差があり、エリア選定を誤ると空室リスクが高まります。

総務省の統計では、地方の人口減少と都市部への一極集中が進行しており、郊外では資産価値の低下も懸念されます。このため、最低でも人口50万人以上の都市に絞って検討するのが現実的です。

ただし、政令指定都市であっても供給過多エリアでは、入居競争が激しくなり収益性が落ちる可能性があります。需給バランスの見極めが不可欠です。最近では、空き家を低価格で取得し、DIYやリフォームによって再生する「空き家再生型の投資」も注目されています。

戸建投資で人気のエリアランキングと注目地域

投資エリアを選ぶ際は、実際に人気を集めている地域を把握することが、収益性の高い物件を見つける手がかりとなります。物件価格が高騰している都心を避け、利回りの高い手頃な価格帯のエリアに注目が集まっています。

「楽待」が公表した戸建て投資の人気エリアランキングTOP100では、神奈川県横須賀市が1位、大阪府東大阪市が2位、千葉県船橋市が3位となりました。

横須賀市は年間資料請求数2852件を記録し、2位の約3倍に達しています。この注目度の高さは、東京や横浜へのアクセス性と比較的安価な物件価格、そして高水準の平均利回りが背景にあります。

2023年6月時点でのデータでは、横須賀市の平均価格は約908万円、平均利回りは13.08％と高水準です。一方、横浜市では平均価格約1340万円、利回り10.95％と比較的高額です。この価格差により、横須賀市は初期投資を抑えたい層にとって魅力的な選択肢となっています。

また、横須賀市の資料請求者の約4割が物件未保有者である点からも、初めての不動産投資先として選ばれている傾向がうかがえます。

参考：戸建投資で人気のエリアTOP100 1位は「神奈川県横須賀市」という結果に｜楽待

物件選定基準とエリア特性の見極め

戸建て投資では、エリアの選定だけでなく、物件自体の特性を踏まえた判断が成果に直結します。価格が手頃な物件でも、構造上の不備、築年数、法規制、融資の条件など複数の要素を冷静に見極める視点が欠かせません。

特に初期投資額を抑えたい場合は、最初の物件選定がその後の投資活動を左右します。不動産の選び方次第で、リスクを避けながら安定収益を継続できる可能性が高まります。

築年数・耐震基準をチェック

築年数と耐震性は、建物の安全性や修繕コストに大きく影響します。中古戸建てに投資する際は、傾き、雨漏り、シロアリなどの劣化リスクを事前に確認する必要があります。

購入前に住宅診断（ホームインスペクション）を利用すれば、修繕の必要性や費用の見通しが立ちやすくなります。

また、1981年6月以降に建てられた物件は新耐震基準を満たしており、築年数35年以内の建物が目安となります。古い建物はドアや天井の高さが現代の基準に合わない場合があり、入居者の印象にも影響するため、外観や内装の印象も確認しておくと安心です。

参考：〜既存（中古）住宅の安心取引のために〜建物状況調査（インスペクション）活用の手引き

駅距離や主要都市へのアクセス

立地条件は、空室率や家賃に直結するため、駅からの距離や主要駅までのアクセスの良さが重視されます。始発駅や急行停車駅に近いエリアは、通勤・通学者に選ばれやすく、家賃水準も高まりやすい傾向があります。

一方、郊外では車利用を前提とした生活スタイルが多く、駅距離よりも駐車場の有無が重視されます。

過去に住んだ経験がある地域や地元に詳しいエリアは、利便性やニーズを把握しやすく、投資判断もしやすくなります。子育て世帯をターゲットにする場合は、学校や病院、スーパーなど生活に必要な施設が近いかどうかも確認が必要です。

法規制や金融機関の融資条件

将来的な売却や拡張を見据えるなら、法的な制限や金融機関の評価を事前に確認するのが欠かせません。

再建築不可物件や市街化調整区域の物件は、建て替えや増築が制限され、担保評価も下がる傾向にあります。接道義務を満たしていない土地では、建築行為が制限され、融資も通りにくくなります。

また、容積率・建ぺい率を超過している違反建築物件は、銀行が融資を拒否するケースが多く、長期的な投資計画の障害になる可能性があります。

自己資金が限られる場合は、現金購入で最初の1棟を運用し、収益実績をもとに次の融資交渉を進める戦略も有効です。

都心部と地方の戸建投資を比較する

戸建て投資では、立地によって収益性やリスクが大きく変わるため、都心部と地方の違いを理解するのが欠かせません。取得費用や利回り、将来の資産価値を比較しながら、自身の資金計画に合った戦略を立てる必要があります。

エリアごとの特徴を把握することで、予算に見合った物件を選びやすくなり、長期的な安定収益にもつながります。

都心部投資のメリット・デメリット

都心部では、企業や大学が集まり賃貸需要が高いため、空室リスクを抑えやすい特徴があります。交通利便性の高い地域では家賃水準も安定し、再開発が進むエリアでは将来の資産価値の維持も見込まれます。

対象となるのは、東京23区や大阪市、名古屋市、福岡市などで、長期的な安定性を重視する投資スタイルに適しています。

一方、物件価格は5,000万円以上になるケースも多く、初期投資の負担が大きくなります。利回りは控えめになりやすく、回収に時間がかかるため、自己資金に余裕のある投資家向けといえます。また、物件供給が少なく、好条件の物件を見つけにくい点もハードルのひとつです。

地方投資のメリット・デメリット

地方の戸建て投資では、数百万円台から購入できる物件が多く、自己資金だけでスタートしやすい点が強みです。築古物件を取得し、リフォーム後に10～20％超の利回りを目指す手法も多くの投資家が実践しています。

ただし、エリアによって需要に大きな差があるため、空室リスクや資産価値の下落には注意が必要です。特に人口減少が進む地域では、賃貸需要が低迷し、売却も難しくなるリスクがあります。

戸建て投資を成功させるには、地域の人口動向や需給バランスを事前に把握し、再開発や交通利便性のある都市周辺を選ぶ必要があります。都心からアクセスしやすく、利回りの高い郊外エリアは、初心者にも注目されています。

まとめ：戸建投資エリア選定で成功をつかむために

本記事では、戸建投資におけるエリア選定の重要性と、具体的な選定ポイントについて解説しました。人口減少や賃貸需要、交通アクセス、再開発計画などを多角的にチェックすれば、将来的な資産価値や運用の安定性を高められます。

エリアごとの特徴を理解し、物件の築年数や耐震性、融資条件などとあわせて慎重に検討することで、失敗リスクを抑えながら安定した投資を実現できます。

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さらに、エリアにこだわりながら投資用物件をお探しの方にとっても、空家ベースは有益な選択肢です。収益物件としての可能性を持つ空き家を見つけたい場合は、ぜひ空家ベースの掲載情報をご覧ください。

空家ベース編集部

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