投資用築古物件の不動産売却はどこがいい？失敗しないための業者選びと売却術

不動産は売却価格と相場のバランスが取れていれば比較的簡単に売却することができますが、築年数の古いマンションや一戸建ては耐震性や耐久性が低下しているという注意点があるため、スムーズに売却するためにはコツが必要です。
特に投資用物件は一般居住用物件よりも買主が見つかりにくいことから、築古物件と投資用物件に強い営業担当者と会社に依頼することがポイントとなります。
そのため安心して利用できる不動産仲介会社を見つける必要がありますが、不動産会社は大手から中小不動産会社、地元の会社まで幅広く、迷ってしまう売主も多いです。
さらに不動産売買だけでなく不動産買取という選択肢もあり、媒介契約の種類についても確認しておかなければなりません。
この記事では築古物件の売却を成功させるために知っておきたい不動産仲介会社の選び方について、解説します。
大手と中小、仲介と買取の違いや媒介契約の種類、不動産売却についてのよくある質問を紹介しますので、これから投資用築古物件の売却を予定している人は参考にしてください。

空家ベースは、空き家を売りたい人と買いたい人をつなぐプラットフォームです。空き家投資用物件を探すときはもちろん、売却時にもご活用いただけます。「次の物件購入の資金にするために売却したいが売れない」「負担が大きくなってきて手放したいが買い手が見つからない」、など空き家の売却でお困りの際はぜひお問い合わせください。

築古物件の売却で不動産会社を選ぶ5つのポイント

「戸建ての売却が得意」や「対応エリアに特化したサービスや売却方法を展開」など、不動産会社によって強みが異なることがあります。
その中でも築古の投資用物件を売却するには豊富な経験を必要としますので、不動産会社選びが重要だといえます。
この章では築古物件の売却を検討するにあたり、知っておきたい不動産会社の選び方について解説します。

売却実績と信頼度

築古物件や空き家の物件を多く不動産ポータルサイト等に公開している会社は実績が多く、信頼できる可能性が高いといえます。
不動産会社は売買契約が締結されることで仲介手数料を請求できることから、売却できる見込みのある物件を取り扱います。
つまり、売却が難しい物件であっても多く公開しているということは、売却するためのノウハウが多いといえます。
このことからも、不動産会社を選ぶ際にはまずどのような物件を取り扱っているのかチェックすることが大切です。
これ以外にも会社の口コミや評判、顧客満足度もチェックしておくことがおすすめです。

担当者の対応やコミュニケーション力

不動産会社の仲介件数が多くても、対応してくれる担当者が信頼できなければ安心して任せることはできません。
不動産業界では査定対応した担当者がそのまま担当するケースが多いことから、査定時の説明やコミュニケーション力をチェックしておく必要があります。
特に質問の回答内容やスピードは売主の不安や疑問を解消し気持ちよく売却するうえで重要といえますので、必ず確認しておくことが大事です。

地域の相場に精通しているか

築古物件は建物の資産価値が残存しにくいことから査定額の算出が難しく、経験豊富な営業担当者でも悩んでしまうケースもあります。
さらに投資用物件は設定できる家賃と将来の売却益をできるだけ正確に査定する必要があるため、地域の相場に精通している担当者かどうかがポイントです。
不動産の状態によってはリフォームや修繕を行ったうえで売却することも検討しなければなりませんので、地域の事情や売却方法などについて安心して相談できる担当者を見つけることも重要だといえます。

査定額の根拠と販売戦略

不動産査定は成約事例と公開されている物件の価格をベースに査定額を算出するのが一般的です。
取引事例法と呼ばれるこの方法はピックアップする事例によって査定額が上下してしまうという特徴があり、意図的に高い査定額を提示して競合排除しようとする不動産会社もいます。
しかし不動産売却は相場よりも高い物件は売れにくく、販売が長期化してしまうリスクを抱えてしまいます。
特に築古物件は設備や家屋が破損する可能性が高いことから、できるだけ早く売却できるよう戦略的な売却方法を立てることが重要です。
そのため査定額の根拠が明確で、査定額で売却するための売却プランが分かりやすいというポイントは不動産会社を選ぶうえで大切な判断材料といえます。

広告・集客力の強さ

不動産売却はできるだけ多くの買い手に周知してもらい、問い合わせや案内依頼といった反響を獲得することが成功のコツです。
そのためには不動産ポータルサイトや折込チラシといった広告になるべく多く物件を公開させる必要があり、広告費を多く捻出できる会社の方が早期売却できる可能性が高いといえます。
また、売却したい物件のエリアに店舗が多い会社の方が案内対応しやすいという利点があるため、広告戦略と合わせて店舗数も確認しておくことがポイントです。

築古物件の売却なら空家ベースがおすすめ

私たち空家ベースは不動産事業にチャレンジしたい人や地方に空き家を買って移住したい人に向けて日本全国の空き家を紹介するポータルサイトです。他社では扱えない物件も取り扱っています。
物件のリスクについて客観的に分析・評価しており、購入を検討している買い手に対して可能な限り正確な情報を提供していますので、スピーディーに不動産売買できるという点が強みです。
公式LINEでは未公開物件の配信サービスも行っているほか、X（旧Twitter）やInstagramなどでも物件情報を発信していますので、築古物件を売却する際は空家ベースをチェックしてみてください。

大手不動産会社に依頼するメリット・デメリット

大手不動産会社は日本全国に拠点があり、CMや看板を使って広告していることから不動産売買に興味がない人でも知っているという特徴があります。
そのため不動産売却を検討する際にはまず大手から選ぶという売主も多いですが、大手不動産会社に依頼することのメリットとデメリットを正しく理解しておく必要があります。
この章では大手不動産会社に築古物件の売却を依頼するメリットとデメリットについて解説しますので、参考にしてください。

大手のメリット

大手は全国的に知名度が高いことから集客力が高く、広告費用も豊富なため公開した物件を幅広く認知させることが可能です。
また「専属専任媒介契約を締結した場合は不動産会社負担で室内クリーニングを実施」など、中小不動産会社ではできないようなサービスを提供している会社もあります。
倒産のリスクも低いというメリットもありますので、とにかく安心して不動産売却を任せたいという人に向いているといえます。

大手のデメリット

大手不動産会社は査定依頼が多いことから早期売却できる物件のみを取り扱うこともあり、築古物件は取扱い不可としている会社も多いです。
特に投資用物件は販売が長期化しやすいうえに設備の劣化や家屋の破損によって買い手とトラブルになりやすく、手間がかかるという理由で売却を断られることもあります。
そのため築古の投資用物件の売却依頼先を大手だけで選ぼうとすると不動産会社が見つからないというリスクを抱えることになりますので、注意が必要です。

中小不動産会社に依頼するメリット・デメリット

不動産会社には大手だけでなく地域密着型の中小不動産会社もありますので、売却の難しい築古物件を早期売却するためには大手と合わせて中小不動産会社も比較検討することが大切です。
ただし、中小不動産会社には大手にはないメリットとデメリットがありますので、納得したうえで依頼するためにもポイントを押さえておく必要があります。
この章では中小不動産会社に売却を依頼するメリットとデメリットについて解説しますので、大手のメリット・デメリットと合わせて確認してください。

中小のメリット

空き家や築古物件に特化したサービスを提供するなど、大手不動産会社よりも築古物件に特化した販売戦略を立てられるのが中小不動産会社のメリットです。
築古物件や投資用物件に特化した独自のポータルサイトを運営している会社もあり、大手よりも早期売却できるケースも少なくありません。
また地域密着型で長年経営している中小不動産会社は売却したい物件があるエリアに詳しく、ストック顧客も多いことからより精度の高い査定額を提示してくれます。
中小不動産会社にはこのような強みがありますので、より好条件で不動産取引できる可能性が高いというメリットがあるといえます。

中小のデメリット

中小不動産会社に不動産売却を任せた場合、販売途中で会社が倒産してしまい売却がストップしてしまうという点がデメリットとなります。
特に数人で運営している不動産会社は店舗の家賃や手形の支払いが間に合わず、突然倒産してしまうこともあります。
また、経営が安定していても大手よりも広告を使った物件の露出が少なくなりやすいため、販売が長期化するリスクを抱えてしまいます。
そのため築古物件の売却を中小不動産会社に依頼する場合は販売実績が多く、経営状態が良好かどうかを必ずチェックする必要があります。

仲介と買取、どちらがいい？売却手段の違い

築古の投資用物件を売却するための方法として仲介と買取があり、どちらを選択するのかで手残り額や販売期間が異なります。
売却した後に後悔しないためにも、仲介と買取の特徴を理解したうえで選択することが大切だといえます。
この章では仲介と買取がおすすめとなるケースについて、解説します。

仲介がおすすめなケース

仲介は売主が価格と売却条件を設定できる一方、買い手が見つかるまで販売は継続するという特徴があります。
そのため売却期間をある程度長く設定することができる人に、仲介は向いているといえます。
特に入居者がいる投資用物件であれば家賃収入を確保したうえで売却を進めることができますので、投資の利益をしっかり確保したい人におすすめの売却方法です。

買取がおすすめなケース

買取は仲介と違って不動産会社が直接買主となりますので販売期間がほとんどなく、買取価格に合意すればそのまま売買契約の締結に進められるという点が特徴です。
また買取業者によっては査定時に立ち会う必要もないため、遠方にある築古物件でも手間をかけることなく売却することができます。
仲介手数料や解体、残置物の撤去、確定測量なども不要となりますので、すぐに売却したい人におすすめの方法だといえます。
ただし買取価格は仲介の相場よりも安くなるため手残り額は少なくなってしまうというデメリットもありますので、投資用物件を買取で処分する際には注意が必要です。

媒介契約の種類と選び方

媒介契約とは売主と不動産会社が締結する契約のことで、販売を委託した証明となる書類です。
契約書には同時に契約できる社数や、指定流通機構へ情報登録する期間、販売報告の頻度、契約の有効期間、成約時に不動産会社へ支払う仲介手数料、自己発見取引の可否などが記載されており、契約書の種類によって内容が異なります。
媒介契約書には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類がありますので、それぞれの特徴について解説します。

一般媒介

一般媒介には次のような特徴があります。

一般媒介は媒介契約の中でも一番規制がなく、売主は媒介契約を複数の不動産会社と締結できるという特徴があります。
そのため1社に絞りきれない場合に一般媒介を選ぶケースが多いです。
ただし不動産会社に対しての規制も軽く、指定流通機構への登録や販売報告の義務もありませんので販売活動が不透明になってしまいます。
契約の有効期間もありませんので、意欲的に活動してくれる不動産会社を選定しなければ早期売却は難しいという点に注意が必要です。

専任媒介

専任媒介には次のような特徴があります。

専任媒介は一般媒介と違って依頼できる不動産会社は1社となり、指定流通機構への登録や販売報告の義務が発生します。
また、一般媒介と同様に自己発見取引が可能となっていますので、知人や友人に不動産を売却できる可能性を残しつつ不動産会社に物件を公開してもらいたい場合は専任媒介の方がおすすめです。

専属専任媒介

専属専任媒介には次のような特徴があります。

一括査定サイトを運営しているすまいステップが公開しているデータによると専属専任媒介契約を選んだ売主は最も多く、全体の41.98%となったそうです。
専属専任媒介契約は媒介契約の中で最も制限が厳しく、不動産会社は媒介契約締結後5日以内に指定流通機構へ情報を登録し1週間に1度売主に対して販売報告をしなければなりません。
そのため売主としてはより細かく販売状況を把握することができ、販売戦略を立てやすいというメリットがあります。
ただし売主は自己発見取引を行うことができないため、不動産会社に全てを一任することになります。
このことからも、専属専任媒介契約を選ぶのであれば依頼する不動産会社の販売力が不動産売却に大きく影響するといえます。
【参考サイト：『不動産売却に関するアンケート』の調査結果】

不動産一括査定サイトの活用メリットと注意点

不動産会社を1社1社訪問すると時間がかかってしまうため、不動産一括査定サイトを利用する売主は多いです。
不動産一括査定サイトとはインターネット上で査定依頼できるサービスのことで、無料で利用できます。
不動産売却の情報収集として活用できるという特徴もありますのでおすすめのサービスですが、注意点もあります。
この章では不動産一括査定サイトのメリットと注意点について解説します。

一括査定サイトを使うメリット

一括査定サイトを利用することで売主は物件の情報を一度入力するだけで選んだ不動産会社へ情報を展開することができ、ほとんど同じタイミングで査定書と売却プランを入手できますので比較検討がしやすいというメリットがあります。
また不動産会社からの連絡についても手段や時間帯を設定することができ、売主の都合に合わせてコンタクトできるという点もおすすめの理由です。

一括査定サイト利用時の注意点

一括査定サイトを利用するとスピーディーに査定額と売却プランの提示を受けることができますが、不動産会社から営業を受けるという注意点もあります。
不動産会社は売主と媒介契約を締結して物件を公開し、契約締結に至ってようやく仲介手数料を請求することができます。
そのため査定書をどれだけ提示しても利益を得られないことから、媒介契約を締結するためにしつこく営業の連絡をする不動産会社もいます。
場合によっては査定依頼した物件を勝手に下見されるトラブルも起きてしまいますので、不動産一括査定サイトを利用する際にはある程度不動産会社を選定したうえで依頼することが重要です。

不動産売却の流れと必要書類

この章では不動産売却の流れと必要書類について、解説します。
スムーズに売却を進めるためにも、チェックしておいてください。

査定依頼

不動産一括査定サイトを利用したり最寄りの不動産会社に訪問し、物件の査定依頼をするのが不動産売却のスタートです。
査定依頼時には物件の所在が分かる資料として、全部事項証明書や購入時の売買契約書などを用意しておくことをおすすめします。
査定は一般的に「机上査定」と「訪問査定」があり、机上査定の結果と売却プランで訪問査定をする不動産会社を選定します。
そして訪問査定によって具体的な売却価格や販売戦略を決め、不動産会社と媒介契約を締結して物件公開を行います。
物件を公開すると問い合わせや案内依頼がありますので不動産会社が対応し、購入申し込みの提示があれば内容を確認して問題なければ契約に進みます。

契約

売買契約は売主と買主が同席し、不動産会社で行うのが一般的ですが、売主が遠方に住んでいて日時が合わない場合は別々の日に契約を締結することも可能です。
契約時の持参物として認印と身分証明書以外に印紙の代金がありますが、署名押印済みの契約書をコピーしてもらい、コピーを保管するのであれば印紙代は不要です。
そのため、契約書の原本が不要な場合はなるべく早い段階で不動産会社に連絡しておくことをおすすめします。
なお、身分証明書は運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなど顔写真付きの証明書であれば1種類で問題ありませんが、持っていない場合は2種類必要になるため注意が必要です。
契約が無事に締結されれば契約書の内容に従って売主と買主は準備を進め、準備が完了した時点で不動産の引き渡しを行います。

引き渡し

不動産の引き渡し、残代金の支払い、所有権移転登記を同時に行うことで不動産売買は完了となります。
不動産決済と呼ばれるこのイベントは買主が住宅ローンを組む金融機関に集合して実行することになりますが、買主が現金で購入する場合は不動産会社に集合するのが一般的です。
決済のタイミングでは権利証書や登記識別情報通知を司法書士に提示することになりますので、忘れずに準備しておく必要があります。
万が一紛失した場合は余計に費用が発生してしまいますので、早めに確認しておくことをおすすめします。

必要書類

査定から引き渡しまでの必要書類をまとめると、次のようになります。

よくある質問（FAQ）

この章では不動産売却におけるよくある質問を紹介します。
多くの売主にとって不動産売却は初めての経験となるため、予期せぬトラブルが発生して慌ててしまうこともあります。
そこで過去に不動産売却を経験した売主が疑問に感じたポイントをあらかじめ押さえ、対策しておくことが大切です。

Q1：不動産査定は複数社に一括で依頼しても大丈夫？

不動産一括査定サイトを利用した際、最後のページに表示された不動産会社全てに査定を依頼することができます。
複数社に依頼しても費用はかかりませんので幅広く査定額と売却プランの提案を受けたい人に向いているサービスですが、依頼した不動産会社から営業を受けることになりますので、注意が必要です。

Q2：大手と中小で見積額に差が出るのはなぜ？

不動産査定は成約事例と公開されている物件をベースに査定額を算出することになりますが、レインズで公開されているデータだけでなく各会社の成約事例も参考にします。
そのため全国に店舗のある大手と地域密着型の中小不動産会社では成約事例に差があり、取り扱うデータ数が異なるため査定額に影響してしまいます。

Q3：囲い込みを避けるためには何に注意すればいい？

囲い込みとは売却を依頼した不動産会社が他社へ情報公開せず、自社のみで買主を探す方法です。
この方法によって不動産会社は売主と買主の両方から仲介手数料を得ることができますが、物件の露出量が減るため売却のチャンスが少なくなり、売主は販売が長期化するリスクを抱えることになります。
国土交通省も悪質な囲い込み行為を行う不動産会社に対して指導や罰則を規定していますが、実際には囲い込み行為を日常的に行う宅建業者もいます。
囲い込みをしている会社に依頼していないか確認するためには別の不動産会社から一般顧客のフリをして問い合わせし、公開中となっているかチェックする方法がおすすめです。
定期的にチェックし間違いなく他社にも物件紹介している不動産会社であれば、囲い込みをしていないことが分かります。

Q4：高額査定を提示された場合の見極め方は？

相場と価格差が大きい高額査定を提示する不動産会社に売却を任せると販売が長期化するだけでなく、販売後に価格変更しなければならないこともあります。
そのため高額査定をする不動産会社は候補から外す必要がありますが、複数の不動産会社に査定を同時依頼することでこのような会社を見極めることができます。
不動産会社が査定時に使う取引事例法はレインズや不動産ポータルサイトのデータをベースにするため、ある程度似通った査定額になります。
査定額は売却価格を決める上で重要な判断材料となりますので、高額査定を提示する会社には注意が必要です。

Q5：担当者と合わなかった場合、途中で変更できる？

売却の意思疎通がうまくできなかったり返信が遅いなど、担当者と相性が悪いという失敗事例もあります。
このような場合はなるべく早く担当者を変更してもらい、気分良く売却できる環境を整えることが大切です。

Q6：売却期間の目安はどれくらい？

すまいステップによると、半年以内に約7割の査定案件が売却完了となっているようです。
そのため半年を目途に反響数などをチェックし、販売価格や売却プランの変更を検討することがポイントとなります。

売却成功のための注意点とチェックリスト

不動産売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社と担当者に販売を依頼することが重要です。
そのためにも、この章で解説するチェックポイントを事前に確認しておくことをおすすめします。

高額査定を鵜呑みにしない

他社よりも不自然に高い査定額を提示する不動産会社は媒介契約の締結を目的としている可能性が高く、最適な売却プランが提示されないことが多いです。
そのため必ず査定額の根拠を確認し、内容に納得できなければ査定額が高額であっても候補会社から外す必要があります。

営業担当者と密なコミュニケーションを取る

営業担当者に販売状況と問い合わせ内容について共有してもらい、売却が計画通りに進んでいるかを細かくチェックすることで不動産売却の成功率は向上します。
このことからもコミュニケーションが取りやすい担当者に対応してもらうことが重要だといえ、営業担当者と相性が悪ければ変更してもらうことをおすすめします。

まとめ

投資用の築古物件は売却することが難しく、失敗しないためには不動産会社の選び方が重要なポイントとなります。
不動産会社には大手や中小、仲介専門や買取専門など様々な種類があり、それぞれの特徴を把握して自分に合った会社を選ぶことが大切です。
また不動産売却における流れもあらかじめ確認しておき、必要書類を事前に用意しておくことでスムーズに売却することができます。
不明点や疑問点があると安心して売却を進めることができませんので、細かく不動産会社に相談しつつ信頼できる会社を見極めることが重要です。

空家ベースは、空き家を売りたい人と買いたい人をつなぐプラットフォームです。空き家投資用物件を探すときはもちろん、売却時にもご活用いただけます。「次の物件購入の資金にするために売却したいが売れない」「負担が大きくなってきて手放したいが買い手が見つからない」、など空き家の売却でお困りの際はぜひお問い合わせください。

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！