専任媒介とは？特徴・メリット・デメリットをわかりやすく解説

不動産を売却するためには不動産会社と媒介契約を締結し、レインズや不動産ポータルサイト、紙媒体に物件の広告を出して買主を探すことになります。
媒介契約は3種類ありどの契約でも不動産業者に仲介を依頼することができますが、契約形態によって販売活動の報告頻度や契約期間、業者からの問い合わせ管理方法が異なります。
そのため場合によっては売主の手間が増えることもあり、さらに買い手が長期間見つからないという失敗事例もありますので、不動産売却を成功させるためには媒介契約の仕組みや内容について正しく理解してくことが大切です。
この記事では媒介契約の一つである「専任媒介」について、詳しく解説します。
土地や一戸建て、マンションなどをこれから売却する予定のある人は参考にしてください。

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媒介契約とは

不動産取引以外で媒介契約を締結するケースは少なく、日常生活で聞くことはあまりないため不動産売買時に初めて不動産会社から説明を受ける人も少なくありません。
しかし説明時に使われる不動産用語は難解であることから十分に理解することができず、よく分からないまま締結してしまう人も多いです。
このような失敗を避けるためにも、媒介契約の特徴についてあらかじめ把握しておくことがおすすめです。
この章では媒介契約の概要と種類について、解説します。

媒介と仲介の違い

「媒介」は宅建業法に基づいて行う不動産会社の業務となっており、売主と買主の条件を調整して契約を成立させることが主な内容です。
一方、仲介は契約締結に至るまでの全体的なサポートとなっており、媒介業務の中に仲介業務は含まれます。
買主は不動産売買契約締結時に仲介会社と媒介契約を締結することになりますが、これは契約締結によって発生する不動産会社への支払いに対する契約ということになります。
売主も売却開始のタイミングで媒介契約を締結することになり、契約書には仲介手数料の支払い時期と報酬額が明記されています。
このように媒介と仲介は用語としての意味は異なるものの、売主と買主が不動産会社に求める活動としてはほとんど同じだといえます。

一般・専任・専属専任の3種類の媒介契約

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあり、自己発見取引の有無や依頼できる会社の数、報告義務の有無、指定流通機構の登録義務と登録までの期間などが異なります。
媒介契約の選択が成約できるかどうかに大きな影響を与える可能性がありますので、必ずそれぞれの特徴を押さえておくことをおすすめします。

専任媒介契約とは

媒介契約の一つである専任媒介契約は一般媒介契約と専属専任媒介契約の特徴を兼ね備えており、売主として効果的に立ち回りできるケースもあります。
この章では専任媒介契約の特徴と一般媒介・専属専任媒介との違いについて解説しますので、これから不動産会社と媒介契約を締結する予定のある人はチェックしてください。

専任媒介の定義と仕組み

国土交通省が定めた標準媒介約款によると、専任媒介は次のような特徴となっています。
依頼者は目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
当社は目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。

専任媒介契約を選んだ場合、販売を委託する不動産会社は1社のみとなり複数社に依頼することはできません。
ただし自分で買い手を探すことはできますので、不動産会社だけでなく自己発見による不動産取引を目指したい人に選ばれやすい契約形態です。
また不動産会社に対しても指定流通機構の情報登録が義務付けされるため、積極的な販売活動を期待することができるという点も特徴といえます。
参考：宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款

一般媒介・専属専任媒介との違い

一般媒介と専属専任媒介との違いは、次のようになります。

専属専任媒介は専任媒介よりも制限が厳しく、売主は自ら買い手を探すことができませんが、専任媒介よりも頻繁に販売報告を受けることができ、レインズへの登録期間も短くなります。
そのため早期売却を狙いたい人や自分で買い手を探す予定のない人は、専属専任媒介を選ぶ傾向にあります。
一般媒介は3種類の中で最も売主の自由度が高く、何社でも同時に契約することが可能です。
ただし会社によっては一般媒介の物件にかける広告費を減らしたり、一般媒介であれば締結を拒むこともあります。
なぜなら一般媒介の物件は自社が仲介に入れないこともあり、売主が他社を通じて売買契約を締結する可能性もあるからです。
さらに販売報告を受けられないケースが多いため、売却の進捗が把握できないというデメリットもあります。
このような特徴の違いは売主が望む売却活動に大きく影響することから、不動産会社と十分に協議したうえで判断することが重要です。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約にはいくつかメリットがあるため、積極的に選ぶ売主もいます。
特に手間をかけずに不動産を売却したい人や、知り合いが買い手になる可能性がある人に有効です。
この章ではこうした専任媒介契約のメリットについて、詳しく解説します。

不動産会社が積極的に売却活動を行ってくれる

「専任」で1社にだけ販売を任せるため販売の機会が少なくなるイメージがありますが、実際には依頼を受けた不動産会社が積極的に販売活動を行うため、早期売却できるケースも多いです。
また、専任媒介契約はレインズに物件情報を登録するため、依頼した不動産会社以外にも情報は展開されることになります。
そのため依頼した会社は1社であっても、レインズを使っている宅建業者全てがストック顧客に物件紹介できることになります。
不動産業界はこのような仕組みとなっていることから、なるべく早く物件を売却したい人に専任媒介契約はおすすめです。

窓口がひとつでやり取りが効率的になる

一般媒介は複数の不動産会社に依頼できるというメリットがありますが、依頼した不動産会社の販売状況や反響スケジュールの管理を売主が行わなければなりません。
特に内覧が重複した場合の調整や立会の時間などには工数がかかってしまい、売主の日常生活に支障が出てしまうケースも少なくありません。
その点、専任媒介契約であれば依頼した不動産会社が内覧調整などを全て取り仕切ってくれるため、手間がかからないというメリットがあります。

自己発見取引が可能になる

知人や親族が物件を購入する可能性がある場合は専任媒介契約が選ばれやすく、こうした自己発見取引の余地は媒介契約締結前に確認しておくことが大切です。
自己発見取引によって個人間売買を選択した場合は仲介手数料がかからず、諸費用を削減することができます。
また、個人間売買が不安で不動産会社に仲介を依頼した場合であっても、不動産会社は買い手を探していないことから仲介手数料の値引きに応じるケースもあります。
このように売主側にある程度自由な選択があるのが、専任媒介契約のメリットといえます。
ただし、不動産会社の活動内容によっては自己発見取引による個人間売買であっても仲介手数料に相当する費用を請求される可能性がありますので、注意が必要です。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約にはメリットだけでなくデメリットもありますので、注意が必要です。
この章では専任媒介契約のデメリットについて解説しますので、前述したメリットと合わせてチェックしてください。

担当者の力量に左右されるリスクがある

媒介契約は「売主」と「不動産会社」との契約ですが、実際に販売活動をするのは最初に対応した担当者であるため、担当者の経験値が販売活動に大きく影響することになります。
たとえば査定時の対応が良く、信頼できると思って任せた場合でも実際には担当者の不動産売却に関する知識や経験が少なく、その結果販売の機会を損失してしまうケースもあります。
こうした状況に売主がすぐに気づくことができれば担当者変更によって改善することができますが、実際に気づくことは難しくそのまま任せっぱなしになることがほとんどです。
売却物件が戸建てやマンションの場合、販売期間中も家屋は経年劣化し資産価値は減少するため、長期間売却できなければ資産価値の減少に合わせて価格を下げることも考えなければなりません。
そのため販売の状況が良くない場合は担当者や不動産会社を変更するなどを検討する必要があり、大きなデメリットといえます。

複数社と並行で契約できない

複数の不動産会社と契約できる媒介契約は一般媒介契約のみとなっており、専属専任媒介契約と専任媒介契約は1社のみです。
そのため候補の会社全てに販売を任せることができず、媒介契約の効力終了と同時に会社を変更するしか方法はありません。
このデメリットによって良いサービスを持つ会社を同時に利用することができなくなり、結果的に販売のチャンスを逃してしまうこともあります。

囲い込みなどのリスクをチェックする必要がある

囲い込みとは専任媒介契約を締結した不動産会社が他社に物件を紹介せず、利益を独占しようとする行為のことです。
媒介契約を締結した会社が買い手を見つけることを「両手取引」と呼び、両手取引によって売主と買主の両方から仲介手数料の支払いを受けることができます。
不動産会社によっては意図的に両手取引になるよう他社からの物件確認時に「商談中」と伝え、紹介を拒む囲い込み行為を頻繁に行うこともあります。
このような囲い込み行為をされると販売期間が長期化するだけでなく、それに伴って売買代金を変更せざるを得なくなり、売主にとって大きな損失です。
国土交通省もこうした囲い込み行為について対策を強化しており、悪質な場合は業務停止などを勧告するように法改正されています。
しかし現実的には全ての囲い込み行為を防止できるわけではありませんので、売主が一般人の振りをして他社経由で物件確認を行い、囲い込みされていないかチェックする必要があります。
【参考サイト：レインズの機能強化について、物件の売主向けのリーフレットを作成しました！】

専任媒介契約をおすすめできるケース

専任媒介契約にはメリットもデメリットもありますので十分に注意しながら検討しなければなりませんが、おすすめできるケースはあります。
この章では専任媒介契約に向いている人の特徴やケースについて、解説します。

早期売却を希望している場合

専任媒介契約を依頼した不動産会社は一般媒介よりも積極的に販売活動を進めてくれる可能性があるため、早期売却を希望している人に向いています。
一般媒介でも不動産会社の販売活動に影響はないケースもありますが、不動産会社としては売主と買主の両方から仲介手数料の支払いを受けられるチャンスといえますので、広告費の割合を増やすなどの工夫をしてくれます。
前述したような囲い込み行為のチェックは必要ですが、多くの不動産会社は他社にも公開しつつ自社でも顧客への紹介をスピーディーに進めてくれますので、おすすめです。

連絡や書類手続きをまとめて任せたい場合

一般媒介は各不動産会社への連絡や書類手続きなどを自分で行うことになりますが、専任媒介契約は窓口を一本化できるため工数が削減できます。
そのため不動産売却に時間を割けない人に向いている媒介契約といえます。

専任媒介契約をおすすめしないケース

専任媒介契約をおすすめできるケースがあるように、おすすめしないケースもあります。
この章で詳しく解説します。

自分で買主を見つける可能性が高い場合

知人や親族が購入することが確定しており、契約書や重要事項説明書の作成も不要な場合は専任媒介契約を締結することなく、個人間売買で進める方がコスト削減に繋がりやすくなります。
特に不動産売買に詳しい人と契約できるのであれば必要書類の作成も任せられますので、専任媒介契約のメリットは活かしきれないケースが多いです。
ただしトラブル発生時には当事者で解決することになり、司法書士などの手配といった工数は増えてしまいますので、注意点といえます。

複数の不動産会社と同時契約したい場合

媒介契約のうち、一般媒介だけが複数の不動産会社と同時に契約することができます。
たとえば遠方の不動産を相続した場合などは相場や地域のルールが分からず、信頼できる不動産会社を調べるのにも時間がかかってしまいます。
このようなケースでは複数の不動産会社と契約することでリスクを分散することができ、早期売却しやすくなります。
これ以外にも信頼できる不動産会社が2社以上あるケースでも無理に厳選することなく依頼できますので、専任媒介契約ではなく一般媒介契約がおすすめです。

専任媒介契約と手数料・費用

不動産会社の仲介によって買い手が見つかり売買契約を締結した場合、媒介契約の約定に従い仲介手数料を支払うことになります。
仲介手数料は国土交通省によって上限が定められており、計算方法も公開されていますのであらかじめ上限額をイメージすることは可能です。
また売買契約が途中解約になった場合でも仲介手数料の支払いが発生するケースもありますので、注意が必要です。
この章では仲介手数料の上限と計算方法、支払いタイミングについて解説します。

仲介手数料の上限と計算方法

宅地建物取引業者が受け取ることができる仲介手数料の上限額は、次の計算式によって算出することができます。

たとえば1,000万円の不動産を売却した場合、仲介手数料は税抜きで36万円です。
ただし令和6年6月に交付された「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」により、800万円以下の空き家や空き地の場合は上限額が税抜きで30万円に設定されることとなりました。
なお、仲介手数料で定められているのはあくまでも「上限額」のため値引き交渉することは可能ですが、仲介手数料は不動産会社にとって重要な収入源のため値引き交渉に応じてくれることは少なく、資金計画を立てる際には上限額で予算取りすることをおすすめします。
【参考サイト：仲介手数料の上限額】
【参考サイト：空き家等に係る媒介報酬規制の見直し】

途中解約時の扱いと支払いタイミング

不動産売買契約にはいくつか解約条件が設定されていますが、手付解除と契約違反による解除の場合は一般的に仲介手数料が発生します。
なぜならどちらの解除条件も契約が白紙になるわけはなく、さらに契約の効力が発生した後に解除となるため契約自体は成立しているからです。
契約の成立によって仲介手数料を支払う義務が発生することから、上記を理由に解除する場合は注意が必要です。
なお、天災地変による滅失損傷やローン特約による解除は白紙解除となり、契約前まで遡ることから、仲介手数料は発生しません。
支払いタイミングは不動産会社や地域の慣習によって様々ですが、一般的には契約時か決済時に全額支払うケースが多いです。

囲い込み・物件情報の流通と業務報告

囲い込み行為は売主にとって重要な損害を招く可能性があることから、囲い込み行為をしない不動産会社を選ぶことが大切です。
そのためにもレインズへの情報登録が正確に実施されているかチェックし、業務報告の内容にも目を光らせる必要があります。
この章では媒介契約締結後に注意しておきたいポイントについて、解説します。

レインズへの登録義務

専任媒介契約を締結した際、7日以内に指定流通機構であるレインズに物件情報を登録し売主に登録証明書を交付しなけばなりません。

登録しなければ媒介契約自体が解除されてしまうため不動産会社は必ず規定期間内に登録しますが、囲い込み行為をする業者は登録しないこともあります。
また、媒介契約の種類や内容、宅建業法で定められた業務については締結前に説明することが義務付けられていますが、これらの説明を意図的にしない会社は囲い込み行為をする可能性が高いといえます。
このようにレインズへの登録は囲い込み行為を抑制し円滑な不動産取引をするために重要なステップだといえますので、必ず登録内容はチェックすることが重要です。
【参考サイト：媒介契約制度 | REINS TOWER】

業務報告で確認すべきポイント

専任媒介契約を締結した際には2週間に1度業務報告を受けることになりますが、書式や方法については宅建業法で定められていません。
不動産会社によっては電話やメール、LINEで報告することもあり、「〇月〇日～〇月〇日までの反響数は1件でした。」など簡易的な報告でも問題ありません。
しかし販売を不動産会社に任せている以上、売主は業務報告でしか販売状況を把握することができないことから、できる限り細かく把握することが大切です。
特に専任媒介契約は専属専任媒介契約と違って業務報告の間隔は最大で2週間空くため、販売方法を変更して効果検証するための期間も長くなってしまいます。
このことからも2週間に1度というルールに縛られず、売主側から積極的に土日の反響や問い合わせがあった顧客の情報などをヒアリングする必要があります。
このような姿勢を不動産会社に見せることで最適な販売活動が可能となることから、早期売却のコツといえます。

違約金・契約解除トラブルの注意点

媒介契約は不動産会社に販売を委託する正式な書類として取り扱われるケースが多く、契約書の裏側に記載されている約款について説明を受けることなく署名押印してしまう売主もいます。
しかし契約である以上、約款に記載されている違反行為があれば契約が解除になってしまうこともあり、不動産会社に違約金を支払わなければならないこともあります。
このような失敗をしないためにも、違約金や契約解除が発生するケースについて把握しておくことをおすすめします。

違約金が発生するケース

専任媒介契約の違約金については、国土交通省が定めた標準媒介契約約款の第12条（違約金の請求）と第14条（費用償還の請求）で次のように定められています。

【第12条】売主は専任媒介契約の有効期間内は媒介契約を締結した宅建業者にしか目的物件の売買や交換の媒介又は代理を依頼することはできず、違反した場合には約定報酬額に相当する違約金を支払わなければならない。

【第14条】売主は専任媒介契約の有効期間内に自己発見取引を行い契約を締結させた場合、専任媒介契約の履行のために要した費用を宅建業者は償還請求できる。
（宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款を要約）

たとえば依頼できる不動産会社が1社だと知らずに他社とも契約し、他社を介して売買契約を締結した場合は媒介契約を締結した不動産会社と売買契約の仲介を行った不動産会社の2社に仲介手数料を支払うことになります。
また、専任媒介契約は自己発見取引することが可能ですが、売買契約締結の時点で不動産会社が宅建業法で定められた業務を遂行していた場合は発生した費用を請求されることもあります。
こうした違約金発生事案は全国的に発生しており宅建協会を交えたトラブルに発展することも少なくありませんので、注意が必要です。

契約解除時の流れと相談先

専任媒介契約と専属専任媒介契約は自動更新することができず、売主と不動産会社が更新することを合意した内容を書面に残さなければなりません。
つまり、有効期間が超過し不動産会社から連絡がなかった時点で専任媒介契約は解除されることになり、不動産会社に連絡してレインズの登録を抹消してもらうことで媒介業務は終了となります。
ただし不動産会社によっては解除を認めずに販売を継続したり費用を売主に請求することもありますので、そのようなトラブルに巻き込まれた場合は宅建協会や消費者センターに相談することをおすすめします。

まとめ

媒介契約を締結することによって売主は不動産会社に販売を委託し、不動産売却をスタートさせることができます。
専任媒介契約は媒介契約の1種となっており、不動産会社は1社にしか依頼できないものの自ら買い手を探すことができるというメリットもあります。
そのため知人や親族が売却物件を購入する可能性がある人におすすめの契約形態といえますが、囲い込み行為をする不動産会社に依頼してしまったり担当者の経験不足により販売が長期化してしまうというデメリットもありますので、注意が必要です。
このことからも媒介契約の特徴やメリット・デメリットについて不動産会社からしっかり説明を受け、納得したうえで選択することが大切だといえます。

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空家ベース編集部

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