戸建て賃貸は管理会社に任せるべき？選び方のポイントや費用、注意点を解説

賃貸経営において物件の管理や維持は重要なポイントとなるため管理会社に委託するオーナーも多いですが、一般的にアパートやマンションに比べて一戸建ての賃貸管理は自ら行う自主管理の方も少なくありません。
なぜなら戸建賃貸は共有部がなく戸数も1戸しかないため管理業務が少なくなり、賃貸管理会社に支払う費用とのバランスが悪くなりやすいからです。
不動産投資において支出を減らすことは利益を確保するという点において重要であり、管理手数料を削減するために自主管理を選ぶ選択肢も検討する必要があります。
しかし戸建や庭の状態や広さによっては管理業務が多くなってしまうケースもあり、家賃の回収や入居者からのクレーム対応、さらに借主が退去後の入居者募集といった業務を全てこなすことになります。
そのためなるべく手間をかけずに家賃収入を得るためにも、戸建ての管理を不動産会社に委任すべきか考えておくことが大切です。
この記事では戸建て賃貸の管理を管理会社に任せるメリットとデメリット、管理会社を選ぶポイントについて解説します。
これから戸建て賃貸をスタートする人や、現在管理業務が負担になっているオーナーは参考にしてください。

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戸建て賃貸の管理はどんな業務がある？

戸建て賃貸を成功させるためには借り手が安心して長期間住みたくなるように管理する必要があり、建物や設備の維持が必須といえます。
また収入を確保するための家賃回収や賃料設定、退去してしまった後の入居者募集活動、空室対策など不動産の賃貸経営を安定させるためにやっておくべき業務は多いです。
この章では賃貸物件の具体的な管理業務を紹介しますので、参考にしてください。

入居者募集・契約関連業務

戸建て賃貸は比較的入居期間は長くなりやすいですが、それでも入居者が退去する時期はいつかやってきます。
その際にすぐ入居者を見つけることで収益を維持することができるため、退去のタイミングに合わせて入居希望者を募集することが大事です。
入居者の募集は不動産会社に依頼してポータルサイトなどに物件を公開し、希望者に対して内覧や契約条件の説明を行います。
そして借り手が見つかれば賃貸借契約を作成し、締結すると新しい賃貸経営がスタートします。
このことからも、現在の入居者が退去することが判明した時点で入居者募集と契約関連の準備を進めることがポイントといえ、賃貸経営において重要な業務です。

建物・設備の維持管理業務

入居者が故意に破損させたケースを除き、一般的には建物や設備の修繕業務はオーナー負担です。
たとえば水回りの漏水や雨漏り、シロアリ被害などが発生してしまうと借り手は安心して住み続けられなくなるため、オーナーは早急に対応しなければなりません。
また日常的な清掃は借り手が行うべき業務ですが、庭や駐車場の草むしりなどは契約書に明記していなければ借り手に負担させることは難しく、その結果オーナーが対応するケースも少なくありません。
戸建てはアパートやマンションに比べて戸数が少なく共有部もないことからこうした設備や建物の維持管理業務は少ないものの、丁寧かつスピーディーに対応する必要がある業務です。

家賃回収・出納管理業務

戸建てを賃貸経営として活用する以上、家賃回収し出納の管理は重要な作業です。
なぜなら安定した収益の維持は賃貸経営を支える基盤となるからであり、無駄な支出や将来的な収入の見通しは細かくチェックしておくべきだからです。
収益が安定している投資物件は将来高値で売却できる可能性があることから、家賃を確実に回収し出納管理をする必要があります。
万が一家賃滞納した場合は催促や裁判による回収を試みることになり、オーナーによって心身ともに負担のかかる作業といえます。

クレーム対応・トラブル解決業務

漏水や雨漏り、シロアリ被害の発生は借り手のクレームに繋がりやすく、オーナーはすぐに対処する必要があります。
これ以外にも停電による設備の故障や近隣住民とのトラブルもオーナーが対応しなければならないことが多く、解決しなければ借り手が退去する原因になることもあります。
一度入居者が退去してしまうと新しい入居者を募集して契約する手間が発生してしまいますので、少しでも長く借りてもらうようクレームやトラブルには迅速に対応することが重要です。

戸建て賃貸の管理パターン4選

戸建て賃貸の管理には「自主管理」「一部外注管理」「全部委託管理」「サブリース」の4種類があり、オーナーは自分に合った管理方法を選択することになります。
自主管理以外は管理会社やサブリース会社と契約することになるため、契約内容によっては管理方法を途中で変更することは難しくなります。
そのためそれぞれの管理方法について特徴を正しく把握し、慎重に判断することをおすすめします。
この章では戸建て賃貸の管理パターンについて、詳しく解説します。

自主管理

自主管理は管理会社に委託せず、オーナー自らが管理する方法です。
アパートやマンションよりも管理する面積が小さく、管理手数料がかからないというメリットがあることから自主管理を選択するオーナーは多いです。
家賃も1物件につき1世帯となるため回収しやすく出納管理もシンプルな内容になりやすいですが、全ての業務を自分で請け負うことなりクレームやトラブル対応も不動産会社に相談することなくオーナーが判断することになります。
そのため、自主管理を選択するオーナーは不動産投資の経験が豊富なベテラン投資家であることが多いです。

一部外注管理

管理業務は内容によって負担が異なるため、負担の大きい管理だけを管理会社に委託するという方法もおすすめです。
特に家賃回収や設備補修、クレーム対応などはオーナーにとって大きな負担となるため、外注を検討することがポイントです。
ただしオーナーと管理会社で責任負担の判断が難しい問題が発生した場合、対応が遅れることもあり注意点といえます。

全部委託管理

一部ではなく全ての管理業務を委託するのが、全部委託管理です。
アパートやマンションでは全部委託管理が多く、入居者募集から契約、日常的な維持管理、オーナーが確定申告時に必要となる書類に至るまで全て管理会社が対応することになります。
管理の負担がかからないことから手間をかけたくないオーナーにおすすめである一方で、管理手数料がかかり収益が悪化する原因になることもあります。
また、管理会社によっては管理方法が悪く借り手が満足できない賃貸物件になってしまい、その結果退去してしまうという失敗事例もあります。
このことからも全部委託管理を選ぶ際には管理会社の選定が重要なポイントです。

サブリース（一括借上）

サブリースとはサブリース会社と賃貸契約を締結する方法で、オーナーは空室状態でも一定収入を得られるというメリットがあります。
家賃回収や維持管理といった管理業務もサブリース会社が行うため、全部管理業務と同様に手間がかからない管理方法といえます。
そのため人気のない戸建てや築年数が古い戸建てで借り手が見つかりにくい不動産を所有している場合におすすめです。
ただしサブリースは家賃相場が下落した場合、オーナーではなくサブリース会社の判断で家賃を下げることができ、賃貸経営に携われないというリスクも伴います。
さらにサブリース契約は一度締結すると解除が難しくなる内容も多いことから、慎重に判断することをおすすめします。

管理会社に依頼するメリット・デメリット

管理会社に戸建ての維持管理を依頼するためにはメリットとデメリットを理解したうえで依頼する必要があります。
この章では管理会社に委託することのメリットとデメリットについて解説しますので、参考にしてください。

メリット：空室対策や契約手続きの負担軽減

戸建てが入居状態であれば問題ありませんが、入居者が退去してしまうと家賃収入が途絶えてしまいます。
そのためオーナーは退去が判明したタイミングで入居者を募集する必要があり、不動産会社に広告や内覧斡旋の依頼をしなければなりません。
その点、管理会社に依頼しておけば退去の把握から入居者募集活動、契約の締結まで対応してくれるため、オーナーの手間がかからないという点がメリットといえます。

メリット：家賃滞納やクレーム対応を代行

管理業務の中でも家賃回収は重要な作業といえ、家賃滞納が発生すると収益が悪化してしまいます。
また入居者から設備の破損や近隣トラブルについてクレームを受けることもあり、対処しなければ入居者が退去してしまうかもしれません。
このように、家賃回収とクレーム対応は管理業務の中でもストレスが多いことから管理会社に委託するオーナーは多く、賃貸経営の作業効率を上げるためにもおすすめの方法です。

デメリット：管理委託費用が発生

管理会社に委託する大きなデメリットとして管理委託費用の発生があり、利益を圧迫する原因になることもあります。
戸建ては1世帯からしか家賃を回収できないため、管理委託費用を支払うと手元に利益が残りにくくなってしまいます。
そのため家賃と委託費用のバランスを見極める必要があります。

デメリット：管理会社との連携不足によるトラブル

全部委託であれば管理会社に全て任せることができますが、一部委託の場合はオーナーと管理会社が役割分担して管理することになります。
しかし実際に発生するトラブルはどちらの責任で対応するのか明確に判断できないケースも多く、管理会社と連携が取れないことで対応が遅れてしまうことも少なくありません。
その結果トラブルが大きくなってしまったという失敗事例もありますので、管理会社との連携には注意が必要です。

管理費用の相場と費用内訳

管理費用の相場は一般的に家賃の5%前後となっており、家賃10万円であれば月額5,000円が管理費用の目安です。
ただし一部委託の場合は依頼する項目によって費用が前後するため、詳細を管理会社に確認したうえで判断することをおすすめします。

戸建て賃貸管理会社を選ぶポイント

戸建て賃貸において自主管理にするか管理会社に委託するのか悩むオーナーも多いですが、管理会社に委託することを決めた場合でも押さえておくべきポイントがあります。
なぜなら全ての管理会社が円滑に管理業務を行えるわけではなく、不慣れな業者に依頼してしまうと余計なトラブルが発生することもあるからです。
そこでこの章では管理会社を選ぶポイントを紹介します。

戸建て賃貸の管理実績やノウハウ

戸建て賃貸の管理はアパートやマンションとは違ったトラブルが発生することもありますので、戸建て賃貸の管理実績数が多い管理会社から選ぶことをおすすめします。
特に所有している戸建ての周辺で戸建て賃貸実績がある会社であれば地域のノウハウや家賃相場を熟知している可能性が高く、安心して任せることができます。
このことからも、管理実績数に加え募集している戸建て賃貸のエリアもチェックする必要があるといえます。

客付け力と募集戦略

戸建て賃貸は入居者の入居期間が長くなりやすいですが、その一方で借り手が見つかりにくいという特徴もあります。
そのため退去が発生した場合、いかに早く次の入居者を見つけられるかが賃貸経営において重要なポイントといえ、そのためにも管理会社の集客力が大切です。
入居者の募集方法はインターネットで物件公開するだけでなく、ストック顧客へのアプローチなどもあります。
また最終的に契約してくれるかどうかは営業担当の提案力が大きく影響することになりますので、物件の良さを上手くアピールしてくれる管理会社であることも重要な判断材料です。
このように日々の管理業務だけでなく入居者募集に強い管理会社を選ぶことで、収益を途絶えさせることなく賃貸経営をすることができるようになります。

管理範囲と対応体制の確認

全ての管理会社が管理業務を網羅的に対応できるわけではなく、家賃回収と入居者募集のみだったり退去手続きや原状回復のみといったケースもあります。
また、大手に依頼すると対応部署が近くにないこともあり、このような場合はスピーディーに対応できないことも少なくありません。
管理会社が対応しない管理業務についてはオーナーが対応することになりますので、支払う管理費用でどこまで対応してくれるのか細かく確認しておくことが大事だといえます。

複数社を比較検討する

複数の管理会社に相談し比較検討することで、自分に合った管理会社を見つけやすくなります。
管理費用と管理業務、対応してくれる組織の体制などをチェックし、総合的に判断することで安心して任せられる会社を見つけることができます。
アパートやマンションよりも戸建て賃貸は物件数が少ないことから、ノウハウを持っている管理会社を見つけにくいです。
そのためなるべく多くの管理会社に相談し、各社の特徴と営業担当の対応内容を把握することがポイントといえます。

管理契約前に確認すべきこと

管理会社と契約締結する際には、いくつかチェックしておくべきポイントがあります。
一度契約してしまうと契約内容を変更することは難しいため、後悔のないよう詳細を把握したうえで締結することをおすすめします。
この章では管理契約前に確認すべきことについて、解説します。

修繕・リフォームの負担範囲

入居中に水回りや外壁、屋根が破損した場合、借り手の使用方法に問題がなければオーナーもしくは管理会社の費用負担で修繕することになります。
管理会社によっては家賃の一部をこうした修繕費用として積み立てて対応することもありますが、修繕についてはオーナーが全額負担となるケースもあります。
このような修繕やリフォームの負担は収益に大きく影響するため事前に把握しておく必要があり、負担範囲や負担方法については管理会社と細かく決めておくことをおすすめします。

家賃保証・滞納リスクへの対応

戸建て賃貸において家賃は唯一の収入源泉となるため、滞納がないよう確実に回収する仕組みは重要です。
自主管理の場合はオーナー自ら対応することになりますが、管理会社に委託する業務に家賃回収があれば管理会社が対応してくれます。
家賃回収はストレスがかかるうえに回収できるよう借り手と交渉する技術も必要になりますので、どのような対応をするのか管理会社に事前確認しておくことが大切です。
これ以外にも万が一家賃回収できなかった場合の家賃保証についても、契約書に明記されているかチェックしておく必要があります。

庭や駐車場の管理責任

庭や駐車場は家屋とは別管理になることが多く、草むしりなどは原則借り手の管理責任です。
賃貸借契約において「善管注意義務」という規定があり、戸建てを借りる場合は自分の所有物のように大切に扱う必要があります。
つまり、戸建てに住んでいる入居者には他人物であっても掃除や草むしりをして適切な状態に維持管理する義務があるといえ、庭や駐車場の管理についても同様です。
しかし善管注意義務には罰則規定がないため入居者によっては草が生い茂った状態で放置するケースもあり、このような状態になった際の対応はオーナーと管理会社のどちらになるのかを決めておく必要があります。

退去時の原状回復ルール

入居者が退去し次の入居者が決まるまでに家屋を原状回復させる必要がありますが、「退去対応」が管理業務に含まれていれば管理会社が対応することになります。
ただし原状回復にかかる費用については管理委託費用に含まれておらず、契約内容によってはオーナーが全額負担となるケースもありますので、注意が必要です。

よくあるトラブルと対処法

この章では管理会社に委託した際に起きやすいトラブルと対処方法を紹介します。
手間をかけずに賃貸経営を進めるためには管理会社の協力は不可欠ですが、責任と費用負担の割合で揉めることもあります。
このような失敗を防ぐためにも、トラブルと対処方法を事前に把握しておくことが大切です。
この章で詳しく紹介しますので、参考にしてください。

設備不良や自然災害による損害

給湯器やエアコン、床暖房といった設備不良の修繕について、オーナーと管理会社のどちらが対応するのか事前に決めておくことはトラブルを防ぐという意味で重要です。
対応が遅れると入居者の生活に影響が出てしまいますので、スピーディーに対応できるよう事前に協議しておく必要があります。
また戸建て賃貸の場合は火災保険に加入する必要があり、自然災害の保障も保険で対応するのが一般的です。
ただし保険内容によっては全ての災害をカバーできませんので、どのような保険に加入すべきか慎重に判断することをおすすめします。

近隣トラブルへの対応

騒音や振動、臭気などで近隣トラブルが発生することもあり、オーナーや管理会社が介入しなければ解決できないこともあります。
このようなトラブルやクレームについては管理会社の方がうまく対応できるケースが多いので、依頼する業務項目に含めておくことがポイントです。

家賃滞納・支払い遅延時の対応

家賃滞納や支払い遅延時の対応も管理会社に任せるケースが多いですが、支払い遅延が増えたり滞納期間が長くなると賃貸経営に影響が出てしまいます。
そこで滞納や遅延が続く場合は入居者に退去を通告することも考えなければなりません。
このような判断は管理会社ではなくオーナーが行うため、管理会社と退去通告や調停申し立ての手続きについて相談しておく必要があります。

退去時の補修費用負担

退去時には壁紙のキズや汚れ、水回りの清掃などを行い、新しい入居者を迎え入れる準備をしなければなりません。
こうした原状回復は管理会社に依頼することで業者選びからスケジュール調整まで任せることができますが、管理会社によってはマージンを取ることもあり注意が必要です。
そのため退去が発生すると判明したらなるべく早い段階で複数の業者に見積を依頼し、管理会社の見積内容が最適かチェックすることが大切です。

サブリースを検討するときの注意点

サブリースは空室時にも家賃収入が保証される便利な仕組みですが、家賃設定や売却など賃貸経営の根幹に関わる判断ができなくなるというデメリットもあります。
場合によっては赤字にも関わらず戸建て賃貸を継続しなければならないこともあり、初心者の投資家は慎重に判断すべき投資方法です。
サブリース契約を選択する場合は必ず事前に契約書を入手し、複数の専門家に内容を確認してもらったうえで検討することをおすすめします。

まとめ

戸建て賃貸はアパートやマンションよりも管理部分が少ないため自分で管理するケースもありますが、管理会社に委託することで賃貸管理の工数を下げることができます。
そのため複数の不動産投資を行っている投資家や本業があるサラリーマンなどは管理会社を利用することが多いですが、管理会社への委託にはメリットもデメリットもあります。
さらに管理会社の選び方を間違えるとトラブルやクレームが発生することもあるため、戸建て賃貸の管理実績や集客力などをチェックし、信頼できる管理会社に依頼することが重要だといえます。

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！