不動産の売却にかかる税金は？計算方法と節税対策についても解説

土地や建物を売却すると税金が発生するため、売却価格がそのまま手元に残るわけではないことを知っておく必要があります。
また支払いタイミングも税金によって異なり、確定申告後に支払う税金は売却完了の翌年に納付することになります。
そのため売却によって得た利益の使い道が決まっている人は、納税タイミングといくらかかるのかを調べておくことが大切です。
この記事では不動産の売却にかかる税金の計算式と節税対策について、解説します。

不動産を売却すると税金がかかる

不動産を売却するには不動産会社に販売を依頼し、買主が見つかれば契約を締結して代金の支払いを受ける必要がありますが、各ステップで税金が発生します。
たとえば売買契約のタイミングでは印紙税が発生し、不動産決済では登録免許税と仲介手数料の消費税を支払うことになります。
また確定申告によって譲渡所得に関する課税額が発生した場合、売却した翌年に譲渡所得税を支払わなければなりません。
このことからも、不動産売却をする際には発生する税金の内容と税額をある程度把握しておくことが重要だといえます。

不動産の売却手続きにかかる税金

この章では不動産売却において必ず発生する「印紙税」「登録免許税」「仲介手数料の消費税」について、解説します。
これから不動産売却を検討している人は、参考にしてください。

印紙税

不動産売却は売主と買主が売買契約書に署名押印することで締結となりますが、契約書の原本には印紙を貼付する必要があり、印紙の購入費用が印紙税となります。
印紙はコンビニでも購入できますが1,000円を超える場合は法務局や郵便局でしか取り扱っていないため、注意が必要です。
印紙税は売買代金によって次のように変動します。

【引用サイト：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁】

なお、印紙税は契約書の原本を保有する人が支払うため、コピーで良ければ免税となります。

そのため原本が不要であれば不動産会社に伝え、節税することをおすすめします。

登録免許税

売主から買主に所有権を移転するためには登記を行う必要があり、登録免許税という税金が発生します。
この税金は購入代金ではなく固定資産税評価額を課税額として扱い、価額に対して2%の税率を掛け合わせて計算します。
ただし令和8年3月31日までの取引であれば1.5%となりますので、取引のタイミングによっては節税できることもあります。
【参考サイト：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁】

仲介手数料の消費税

不動産会社に仲介を依頼して売買を行う際には仲介手数料が発生しますが、不動産会社は課税業者のため消費税が課税されます。
仲介手数料は以下の計算式で計算できますので、売却開始までに確認しておくことをおすすめします。

なお、法改正により800万円以下の低廉な空き家や空き地を売却する場合は33万円（税抜き）を上限とした請求ができるようになりました。

【参考サイト：空き家等に係る媒介報酬規制の見直し】

不動産の売却で利益が出た時にかかる税金（譲渡所得税）

不動産を売却した際に取得した金額よりも譲渡価額が高い場合、売却益を課税額とした税金が発生します。
譲渡所得税と呼ばれるこの税金は所有年数によって税率が変わるという特徴がありますので、売却時には注意する必要があります。
この章では譲渡所得税の特徴と計算方法について、解説します。

所得税、住民税、復興特別所得税を合わせたもの

譲渡所得税は所得税、住民税、復興特別所得税を合算した総称となっており、他の所得と合算しない分離課税となっています。
そのためサラリーマンであっても確定申告によって通常の給与所得とは別に計上し、納税額を計算します。
不動産売却で発生する税金の中でも高額になりやすいため、正しい計算方法と後述する節税対策を理解しておくことがポイントです。
【参考サイト：No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)｜国税庁】

所有年数によって税率が変わる

譲渡所得税は所有期間が5年以内の短期譲渡所得と5年を超える長期譲渡所得で税率は変わり、次のようになります。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税を計算するためには課税額を計算し、その後所有年数に応じた税率を掛け合わせて計算します。
課税額は譲渡した金額から取得費と譲渡費用を差し引くことで計算することができ、プラスになれば譲渡所得税が発生することになります。
たとえば課税額2,000万円の場合、譲渡所得税は次のようになります。

不動産売却でかかる税金を抑える方法

不動産売却にかかる税金は高額になりやすく、赤字になってしまうケースも少なくありません。
そこで国税庁は節税できる制度をいくつか用意しており、なるべく利用することをおすすめします。
この章では代表的な節税対策を紹介します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却した際には譲渡所得課税額から3,000万円を控除することができ、居住中だけでなく空き家になってから3年もしくは更地になって1年以内に売却すれば適用できる制度です。

不動産売却に関連する特例の中でも比較的利用しやすい適用条件となっていますので、積極的に活用している人は多いです。

【参考サイト：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁】

所有期間10年超の物件に対する軽減税率の特例

譲渡所得税の税率は短期譲渡所得で39.63%、長期譲渡所得で20.315%となりますが、10年を超えて所有した物件を売却する場合は軽減税率を利用することができ、課税額が6,000万円以内の税率は14.21%になります。
6,000万円を超えた部分については長期譲渡所得と同じ税率となりますが、全体的に節税効果の高い制度といえます。
【参考サイト：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁】

被相続人の居住用財産（空き家）にかかわる譲渡所得の特別控除の特例

家を空き家のまま放置していると倒壊や火災発生のリスクを抱えることになり、自治体から特定空家に認定されてしまうと固定資産税の優遇制度が撤廃されたり家屋が強制解体されてしまうこともあります。

空き家の放置にはこのような問題があるためなるべく早く処分する必要がありますが、税金が高くて売りたくても売れないといったケースも多いです。

そこで国税庁から「居住用財産にかかわる譲渡所得の特別控除の特例」という制度が公開されており、利用することで被相続人が独居生活をしていた空き家を売却する場合には課税額から3,000万円を控除できます。

被相続人に同居人がいないことや賃貸に出していないことなど適用条件は多いですが、空き家を相続し有効活用する方法がない場合は検討することをおすすめします。

【参考サイト：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁】

特定の居住用財産の買い換えの特例

居住用財産を売却して買い替えする場合、売却した不動産の譲渡所得税を新居の売却時まで繰り延べることができる特例です。
10年以上住んだ家を令和7年12月31日までに売却し、売却してから3年以内に住み替えること等、この特例を利用するためには多くの条件をクリアする必要があります。
さらに譲渡所得税は将来支払うことになるため、厳密に言えば減税ではありませんので注意が必要です。
特に新居を相続する予定がある場合は相続人が多額の支払いを強いられることになりますので、利用については慎重に判断することが重要です。
【参考サイト：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁】

譲渡損失となった場合の特例

住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が出た場合、損失額を他の所得から控除することができます。
1回目を損益通算、2回目以降を繰越控除と呼び、合計で4年間控除を継続することができます。
この制度を利用することで無理に高い金額でマイホームを売る必要がなくなり、適切な金額で早期売却を実現できるようになります。

不動産売却でかかる税金はいつ支払う？

不動産売却に関連する税金の支払いタイミングは、次のようになります。

まとめ

不動産の売却には日常生活で支払うことがない税金が発生するため、予想よりも売却益が少なくなり後悔する売主も多いです。
不動産取引は高額になりやすく納税額も増えるため、どのくらいの税金がかかるのかあらかじめ調べておくことが重要です。
また節税効果の大きい制度が公開されていますので、不動産会社に査定を依頼するタイミングで利用できる制度を調べてもらい、確実に利用できる準備をしておくことも大切なポイントだといえます。

空家ベース編集部

空家ベース編集部です。空家と書いて「ソライエ」と読みます。Twitter・Instagram・公式LINEなどでも物件情報を随時配信しています。空き家を買って再生したい方、他では売れないと言われてしまった空き家をご所有の方はぜひご相談ください！